Investeerders op de woningmarkt minder actief in 2023

Hoeveel hebben investeerders de afgelopen jaren, vooral in 2023, woningen gekocht en verkocht? Hebben beleid en marktontwikkelingen ervoor gezorgd dat de rol van investeerders op de woningmarkt teruggedrongen is?

Belangrijkste conclusies over investeerders op de woningmarkt

De belangrijkste conclusies over investeerders op de woningmarkt zijn:

  1. Ten opzichte van 2022 verkochten investeerders in 2023 minder woningen en kochten veel minder. In totaal hebben zij in 2023 meer verkocht dan aangekocht. 
  2. In 2023 verkochten investeerders meer woningen aan koopstarters dan in 2022. 
  3. 75% van de in 2023 door investeerders verkochte woningen aan eigenaar-bewoners, viel onder de NHG-grens.
  4. Het aandeel woningen in het bezit van investeerders is in 2023 licht toegenomen: 9,4% van de woningvoorraad ten opzichte van 9,0% in 2022. Deze toename zit vooral bij grote investeerders. 

Achtergrond: Investeren in Nederlandse woningen werd populair

De rol van de investeerders op de woningmarkt is de laatste jaren onder een vergrootglas komen te liggen. Tot het dieptepunt van de kredietcrisis in 2013 daalde hun aandeel in de woningvoorraad. Vanaf 2014 zorgden marktontwikkelingen en overheidsbeleid ervoor dat investeren in woningen populairder werd. Marktontwikkelingen waren bijvoorbeeld lage en dalende hypotheekrente, oplopende woningprijzen en lage rente op spaarrekeningen. Overheidsbeleid zorgde ervoor dat de WOZ-waarde een grotere rol ging spelen bij het bepalen van de huurprijs, waardoor deze konden stijgen.  

Overdrachtsbelasting en opkoopbescherming

Het aantal woningen dat bestemd is voor verhuur in de vrije sector nam dus toe, net zoals de huurprijzen. Starters op de woningmarkt kregen minder kansen om een woning te kopen en het alternatief in de huursector bleek erg duur. De overheid zag zich gedwongen om maatregelen te nemen. Zo werd de overdrachtsbelasting voor investeerders in stapjes verhoogd tot 10,4% in 2023. Daarnaast zorgde de opkoopbescherming ervoor dat in gewilde gebieden woningen niet zomaar opgekocht konden worden voor verhuur. Het rendement voor verhuurders daalde, wat nog versterkt werd toen vanaf 2022 de hypotheekrente begon te stijgen. De aangekondigde Wet Betaalbare Huur zorgt mogelijk voor een verdere daling van het investeerdersrendement.

Investeerders verkopen niet meer, maar kopen minder

We onderscheiden in dit artikel grote en kleine investeerders. Kleine investeerders bezitten 3 tot 10 woningen, grote investeerders 10 of meer. Investeerders kunnen personen zijn (natuurlijke personen) of bedrijven of instellingen (niet-natuurlijke personen).

Sinds 2020 zijn de verkopen en de aankopen van grote en kleine investeerders afgenomen. Door de genomen beleidsmaatregelen en economische omstandigheden zijn investeerders dus niet meer gaan verkopen, wel zijn ze minder gaan kopen. Sinds 2021 verkopen investeerders meer dan zij kopen. Dit is zichtbaar in figuur 1.

Deze grafiek toont de trend van het aantal aankopen van grote en kleine investeerders per jaar voor de afgelopen 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal woningtransacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 40.000 en de stapgrootte is 5.000.  Er is te zien dat het aantal aankopen sinds 2021 daalt voor zowel kleine investeerders (aantal woningen tot 10) en grote investeerders (aantal woningen vanaf 10). Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
Figuur 1a. Ontwikkeling van de aankopen en verkopen van grote en kleine investeerders. 
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1a

 

Deze grafiek toont de trend van het aantal aankopen van grote en kleine investeerders per jaar voor de afgelopen 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal woningtransacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 40.000 en de stapgrootte is 5.000.  Er is te zien dat het aantal aankopen sinds 2021 daalt voor zowel kleine investeerders (aantal woningen tot 10) en grote investeerders (aantal woningen vanaf 10). Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
Figuur 1b. Ontwikkeling van de verkopen van grote en kleine investeerders
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1b

Investeerders verkopen in 2023 meer aan koopstarters

Investeerders verkochten in 2023 meer woningen aan koopstarters dan het jaar ervoor. Ze verkochten juist minder aan andere investeerders. 

Specifiek:

  • Verkopen van grote investeerders aan koopstarters zijn toegenomen van 1.800 (8%) in 2022 naar 3.100 (17%) in 2023, zoals zichtbaar in het linker plaatje van figuur 2a. 
  • Verkopen van kleine investeerders aan koopstarters lagen al hoger en zijn toegenomen van 3.700 (19%) in 2022 naar 4.600 (30%) in 2023, zoals zichtbaar in het rechter plaatje van figuur 2b.
  • Het aandeel verkopen van investeerders aan elkaar nam juist af. Kleine investeerders verkochten sinds 2009 niet eerder relatief zo veel woningen aan koopstarters en zo weinig aan andere investeerders.
  • Tussen 2015 en 2022 werd gemiddeld 60% van de woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners onder de NHG-grens verkocht. Dit aandeel steeg van 57% in 2022 (bijna 6.400 woningen) naar 75% in 2023 (ruim 10.000 woningen).

Deze grafiek toont de trend van het aantal verkopen van kleine investeerders per jaar voor de afgelopen 10 jaar aan verschillende type kopers: eigenaar-bewoners, koopstarters en andere investeerders. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal transacties, de ondergrens is 0, de bovengrens is 25.000 en de stapgrootte is 5.000.  Er is te zien dat het aantal verkopen door kleine investeerders aan andere investeerders sinds 2021 daalt. Het aantal verkopen aan koopstarters neemt juist toe sinds 2021. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 2a. Ontwikkeling verkopen van grote investeerders naar type koper.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2a

Deze grafiek toont de trend van het aantal verkopen van grote investeerders per jaar voor de afgelopen 10 jaar aan verschillende type kopers: eigenaar-bewoners, koopstarters en andere investeerders. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal, de ondergrens is 0, de bovengrens is 25.000 en de stapgrootte is 5.000.  Er is te zien dat het aantal verkopen door grote investeerders aan andere investeerders sinds 2021 daalt. Het aantal verkopen aan koopstarters neemt juist toe sinds 2021. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 2b. Ontwikkeling verkopen van kleine investeerders naar type koper.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2b

Investeerders op de eigenaar-bewoner markt

We zoomen verder in op het aan- en verkoopgedrag van kleine investeerders op de eigenaar-bewoner markt. Hierbij gaat het om één-woningtransacties, die in principe ook door een eigenaar-bewoner gekocht hadden kunnen worden. We hebben het dan over:

  • Buy-to-let (BTL): het opkopen van woningen op de koopwoningmarkt door investeerders, waarbij de woningen vervolgens beschikbaar komen voor de verhuurmarkt.  
  • Let-to-buy (LTB):  dit is het tegenovergestelde: hierbij worden woningen van investeerders, die veelal worden gebruikt voor de verhuur, juist gekocht door eigenaar-bewoners. 

Kleine investeerders verkopen sinds 2023 beduidend meer dan dat ze aankopen

Tot 2021 kochten kleine investeerders meer woningen van eigenaar-bewoners dan zij aan hen verkochten, zoals zichtbaar in figuur 3. Kleine investeerders onttrokken dus woningen van de koopwoningmarkt. Vanaf 2021, toen de overdrachtsbelasting voor investeerders steeg van 2% naar 8%, kopen kleine investeerders minder woningen dan in voorgaande jaren. Sinds 2023 voegen zij meer woningen toe aan de koopmarkt dan zij onttrekken. Dit speelt vooral in de grote steden. Van de 5.000 woningen die zij in 2023 toevoegden aan de koopwoningmarkt staan er 1.900 in de vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht).

Deze grafiek toont de trend van het aantal aan- en verkopen van kleine investeerders per jaar voor de afgelopen 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal transacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 12.000 en de stapgrootte is 2.000.  Er is te zien dat het aantal verkopen voor de koopwoningmarkt door kleine investeerders (let-to-buy) sinds 2023 weer stijgt. Het aantal aankopen voor de verhuurdermarkt (buy-to-let) door kleine investeerders daalt sinds 2021. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 3. Ontwikkeling van de buy-to-let en let-to-buy door kleine investeerders.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Aandeel investeerders in woningvoorraad wel toegenomen 

Ondanks dat investeerders de afgelopen jaren in totaal minder woningen kochten, is hun aandeel in de woningvoorraad wel toegenomen: van 8,6% in 2021, en 9,0% in 2022 naar 9,4% in 2023. Dat komt door de toevoegingen aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van nieuwbouw, woningsplitsingen en transformaties van bijvoorbeeld kantoorpanden. Zoals figuur 4 laat zien is vooral het bezit van grote investeerders toegenomen. In de G4 is het beeld overigens iets anders dan in de rest van Nederland: hier nam het bezit van kleine investeerders in 2023 iets af ten opzichte van 2022.

Deze grafiek toont de aandelen in de woningvoorraad voor 4 categorieën investeerders in 2021, 2022 en 2023. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aandeel, de ondergrens is 0%, de bovengrens is 5% en de stapgrootte is 0,5%.  Er is te zien dat het aandeel binnen de woningvoorraad voor alle groepen investeerders is toegenomen tussen 2021 en 2023. Wel is de toename tussen 2022 en 2023 voor de kleine investeerders minimaal en laten vooral de grote investeerders een toename zien.  Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 4. Aandeel van de woningvoorraad in het bezit van kleinere en grotere investeerders in 2021, 2022 en 2023.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Over het onderzoek

  • Dit onderzoek is geschreven door Frank Harleman, Lianne Hans, Marion Plegt, Sara Bugera, Jorian Lamberink, Diane Stiemer en Paul de Vries. 

Meer informatie

Andere onderzoeken

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

Deel deze pagina

Terug naar vorige pagina