Toelichting op de cijfers in het Vastgoeddashboard

Datum: 25-1-2021

Inzicht in de ontwikkeling van de hypotheekmarkt is van maatschappelijk belang

Het grootste hypotheeksegment is die van hypotheken aan particulieren. Voor dat segment publiceert het Kadaster in het vastgoeddashboard 3 indicatoren:

  • het aantal verstrekte hypotheken
  • de totale hypotheeksom
  • gemiddelde hypotheekbedrag

Hypotheekinformatie in samenwerking met hypotheekverstrekkende instellingen

Vanaf 1 januari 2021 maakt het Kadaster gebruik van een verbeterde methodiek om particuliere woninghypotheken te identificeren. De methode is in 2020 ontwikkeld in samenspraak met de belangrijkste afnemers van hypotheekproducten: de hypotheekverstrekkende instellingen.

De kwaliteit en beschikbaarheid van relevante data en informatie zijn de afgelopen 10 jaar sterk toegenomen, onder meer door de komst van de basisregistraties. De Kadastrale registratie is in 2018 vernieuwd en er worden nieuwe technieken gebruikt om hypotheken te verwerken. Het gevolg van dit alles is dat het Kadaster de gepubliceerde hypotheekinformatie aanzienlijk heeft kunnen verbeteren. Dit geldt voor zowel het aantal verstrekte hypotheken als voor de totale hypotheeksom en het gemiddelde hypotheekbedrag.

Het jaar 2020 volgens zowel de oude als de nieuwe manier 

Het gevolg is dat de aantallen particuliere woninghypotheken op het Vastgoeddashboard vanaf nu ongeveer 5% hoger uitkomen dan voorheen. Tegelijkertijd zijn de hypotheken van beleggers en overbruggingshypotheken beter uit te sluiten als particuliere koopwoninghypotheek. Hierdoor komen de gerapporteerde hypotheekbedragen over de markt voor particuliere koopwoningen ongeveer 10% lager uit dan voorheen. Er is dus sprake van een trendbreuk als cijfers over meerdere jaren worden vergeleken. Om deze verschillen duidelijk te maken, is de hypotheekinformatie op het vastgoeddashboard voor het jaar 2020 zowel in de oude als de nieuwe vorm gepresenteerd. Vanaf 1 januari 2021 rapporteren wij enkel op de nieuwe manier.

Vraag en antwoord

Het Kadaster is niet de enige organisatie die vastgoedcijfers publiceert. De uitgangspunten die wij hanteren zijn: 

  • Het Kadaster is een onafhankelijke organisatie en heeft geen belang.
  • Wij baseren onze cijfers op alle verkopen in heel Nederland.
  • Wij registreren het moment dat de notaris de akte in onze openbare registers inschrijft. Niet de datum waarop de kopers de koopakte ondertekenen.
  • Het Kadaster publiceert maandelijks de vastgoedcijfers en de PBK. De uitsplitsing op detailniveau van de PBK en de gemiddelde koopsom publiceren we per kwartaal en per jaar.
  • Kadastercijfers zijn bij publicatie altijd definitief.

Wij registreren een ander moment van het verkoopproces dan bijvoorbeeld de NVM. Het Kadaster registreert het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers. De gegevens die wij publiceren zijn hierop gebaseerd. Gemiddeld ligt het moment van inschrijving 2 à 3 maanden na het moment van ondertekening van de koopakte. Zie ook het volgende schema: 

Schema dat het proces Proces van koop tot inschrijving akte weergeeft. Kunt u deze afbeelding niet bekijken? Neem contact op met de klantenservice op telefoonnummer 088-183 22 00 of via het contactformulier op deze pagina. Zij zijn u op werkdagen van 09.00 tot 17.00 uur graag van dienst.

Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald.

De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel 'Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?' leggen we dit meer gedetailleerd uit. Lees het artikel op de website van het CBS

Stel, in februari van een jaar registreerde het Kadaster voornamelijk de verkoop van grote grachtenpanden met tuin, terwijl in maart veel kleine tussenwoningen van eigenaar wisselden. Hierdoor zal de gemiddelde koopsom in februari hoger liggen dan in maart. De cijfers bij dit voorbeeld zijn als volgt:

Gemiddelde koopsom

  • Gemiddelde koopsom over februari: € 260.000
  • Gemiddelde koopsom over maart: € 230.000
  • Verschil maart ten opzichte van februari: -€ 11,5%

Gemiddelde WOZ-waarde (laatste peildatum)

  • Gemiddelde WOZ waarde over februari: € 250.000
  • Gemiddelde WOZ waarde over maart: € 215.000
  • Verschil maart ten opzichte van februari: -€ 14,0%

Prijsindex Bestaande Koopwoningen (= gemiddelde koopsom / gemiddelde WOZ-waarde)

  • Prijsindex over februari: € 1,040
  • Prijsindex over maart: € 1,070
  • Verschil maart ten opzichte van februari: +€ 2,9%

In dit voorbeeld is de gemiddelde koopsom in maart met € 11,5% gedaald ten opzichte van februari. Dit betekent niet dat de waarde van woningen met € 11,5% daalde. De verkochte woningen in maart zijn namelijk van mindere kwaliteit (tussenwoningen tegenover grachtenpanden). De prijsindex steeg zelfs met € 2,9% in dit voorbeeld.

De WOZ-waarde daalde met € 14,0%. De WOZ-waarde is de waarde die een woning heeft als u deze op de waardepeildatum (1 januari van het betreffende jaar) zou verkopen. Door verkoopprijzen van de in maart verkochte woningen (tussenwoningen) te vergelijken met de in februari verkochte woningen (grachtenpanden), vergelijkt u appels met peren.

De cijfers van de woningtransacties van het Kadaster kunnen soms afwijken ten opzichte van de cijfers van woningtransacties die het CBS publiceert. Het CBS en het Kadaster publiceren maandelijks samen de aantallen woningtransacties. Na publicatie op het Kadaster Vastgoeddashboard kan het Kadaster de cijfers aanpassen. Bijvoorbeeld vanwege procesverbeteringen of verbeteringen in de registratie als gevolg van terugmeldingen die de onderliggende data verbeteren. Deze verbeteringen in de onderliggende data zorgen voor wijzigingen van de aantallen woningtransacties. Dit maakt de cijfers van het Kadaster veranderlijk. Zolang bijstellingen niet leiden tot statistisch significante afwijkingen zal het CBS de woningtransactiecijfers niet aanpassen. Dit verklaart de verschillen die kunnen ontstaan tussen de woningtransactiecijfers van het Kadaster en CBS. 

Hebt u een vraag waarop u het antwoord niet kon vinden? Neem dan contact op met de klantenservice op telefoonnummer 088 - 183 22 00. Onze medewerkers zijn u op werkdagen van 9.00 tot 17.00 uur graag van dienst. Of stel uw vraag direct via het contactformulier.