Spanning tussen vraag en aanbod woningmarkt groeit

Vraag en aanbod op de koopwoningmarkt groeien steeds verder uit elkaar. Dat blijkt uit onderzoek van het CBS en het Kadaster.

Onderzoek naar ontwikkelingen koopwoningmarkt

Wat zijn de belangrijkste uitkomsten?

  • Steeds meer woningen worden verkocht boven de vraagprijs. In 2020 was dat het geval bij maar liefst de helft van alle verkochte woningen.
  • Woningen staan minder lang in de verkoop en worden sneller verkocht.
  • Starters kopen steeds minder dan niet-starters met eind 2020 als dieptepunt, vanwege het vervallen van de overdrachtsbelasting op 1 januari 2021.
  • De gemiddelde leeftijd van woningkopers steeg de afgelopen jaren van 35 jaar naar ongeveer 40 jaar.

    Steeds meer verkopen boven de vraagprijs

    Na verkoop van een koopwoning wordt de uiteindelijke transactieprijs geregistreerd bij het Kadaster. Wij vergeleken voor de periode 2015 tot en met 2020 de transactieprijzen met de vraagprijzen. Figuur 1 laat zien dat in 2015 maar 7% van de woningen boven de vraagprijs verkocht werd en 87% daaronder. In 2020 werd maar liefst 50% boven de vraagprijs verkocht en maar 38% onder de vraagprijs.

    Figuur 1. Percentage woningen dat verkocht is voor de vraagprijs, of daarboven of daaronder van 2015 tot en met 2020

    Deze grafiek toont het percentage woningen verkocht onder de vraagprijs, voor de vraagprijs en boven de vraagprijs. De x-as toont het percentage verkochte woningen onder de vraagprijs, voor de vraagprijs en boven de vraagprijs. De y-as toont de periode, de ondergrens is 2015, de bovengrens is 2020 en de stapgrootte is 1 jaar. Er is te zien dat het aandeel woningen dat onder de vraagprijs verkocht wordt afneemt en het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt toeneemt. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
    Open grotere versie van figuur 1
    Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1
    Bron: Kadaster & Jaap.nl, bewerking CBS

    Verhouding tussen transactie- en vraagprijs verandert

    Je kunt de verhouding tussen transactieprijs en vraagprijs uitdrukken in een ratio:

    • Een ratio van 1 wil zeggen dat de transactieprijs gelijk is aan de vraagprijs.
    • Een ratio groter dan 1 betekent dat er meer betaald is dan de vraagprijs, er is overboden.
    • Een ratio onder de 1 betekent dat er minder betaald is dan de vraagprijs.

    In 2017 was in slechts 4% van alle gemeenten de ratio boven de 1. In 2020 was in 50% van de gemeenten de ratio groter dan 1. Dit betekent dus dat in de helft van de gemeenten is overboden.

    Overbieden is normaal geworden

    In 2017 werd vooral in Amsterdam en een aantal grote steden overboden. In 2020 is overbieden de norm geworden voor het hele land. Ook nam het aantal gemeenten sterk toe waarbij gemiddeld meer dan 2% overboden werd. Figuur 2 laat zien dat dit in 2017 in nog maar een enkele gemeente het geval was. In 2020 werd in bijna 50 gemeenten gemiddeld meer dan 2% overboden.

    Figuur 2. Afwijking van de transactieprijs ten opzichte van de vraagprijs per gemeente in 2017 en 2020.

    Deze figuur toont 2 landkaarten van Nederland. De linker landkaart laat de situatie in 2017 zien, de rechter landkaart laat de situatie in 2020 zien. De legenda is de procentuele mediane afwijking van de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs. De ondergrens is minder dan -4%, de bovengrens is meer dan 2%, de stapgrootte is 2%. Des te donkerder, des te groter de mediane afwijking. Er is te zien dat in 2017 met name in Amsterdam en de grote steden de afwijking groter dan 2% was en dat in de rest van Nederland er vaak een negatieve afwijking was. In 2020 is de mediane afwijking over het algemeen hoger in heel Nederland. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
    Open grotere versie van figuur 2
    Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2
    Bron: Kadaster & Jaap.nl, bewerking CBS

    Woningen minder lang te koop aangeboden

    Woningen worden steeds minder lang te koop aangeboden en sneller verkocht. Figuur 3 laat zien dat begin 2015 een verkochte woning gemiddeld nog 10 maanden te koop stond. Die periode werd daarna steeds korter. Eind 2020 is de gemiddelde aanbodtijd in geen enkele provincie langer 3 maanden. De gemiddelde aanbodtijd in Nederland daalde in de laatste maand van 2020 tot net boven de 2 maanden.

    In de praktijk is de aanbodtijd nog korter dan die 2 maanden. Wij rekenen de tijd tussen het voor het eerst te koop zetten van het huis en de registratie van de overdracht bij het Kadaster. Maar ruim voor de registratie is er een koopovereenkomst gesloten en is het huis al verkocht.

    Figuur 3. Gemiddelde aanbodtijd verkochte woningen in Nederland van 2015 tot en met 2020

    Deze grafiek toont de gemiddelde aanbodtijd van verkochte woningen in Nederland. De x-as toont de jaartallen, deze begint bij 2015 en eindigt bij 2020. De y-as toont de aanbodtijd in maanden, de ondergrens is 0 maanden, de bovengrens is 12 maanden, de stapgrootte is 2 maanden. Er is te zien dat de gemiddelde aanbodtijd in 2015 nog 10 maanden was en deze de afgelopen 6 jaar gedaald is tot 2 maanden in 2020. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
    Open grotere versie van figuur 3
    Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3
    Bron: Kadaster & Jaap.nl, bewerking CBS

    Steeds minder koopstarters en meer doorstromers

    Na het einde van de crisis in 2014 daalde het percentage koopstarters. Dit kwam vooral doordat doorstromers vaker een woning kochten. In het 4e kwartaal van 2019 werd slechts 30% van de woningen gekocht door koopstarters. In 2020 liep dat percentage op, tot 35% in het 3e kwartaal van 2020. In december daalde het dan naar slechts 13,8 %.

    Afschaffing overdrachtsbelasting zorgt voor piek in aankopen starters

    Op Prinsjesdag 2020 werd bekend dat kopers van 18 tot 35 jaar die een 1e woning kopen voor eigen gebruik, vanaf 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoefden te betalen. Particuliere investeerders betaalden vanaf die datum een hoger tarief, namelijk 8%. Met deze beleidswijziging wilde de overheid koopstarters meer kansen geven op de koopwoningmarkt. Zoals figuur 4 laat zien, stelden koopstarters hun transactie uit tot na de jaarwisseling om te profiteren van de vrijgestelde overdrachtsbelasting. Zij kochten juist woningen in het 1e kwartaal van 2021.

    Figuur 4. Aantal woningtransacties en percentage koopstarters van 2015 tot en met 2020

    Deze figuur toont de aantallen transacties van koopstarters en andere kopers en het percentage koopstarters in de totale woningverkoop. De x-as toont de periode, deze start bij het 1e kwartaal van 2015 en eindigt bij het 4e kwartaal van 2020. De linker y-as toont het aantal transacties. De ondergrens is 10.000, de bovengrens is 60.000 en de stapgrootte is 10.000. De rechter y-as toont het percentage koopstarters. De ondergrens is 0%, de bovengrens is 50% en de stapgrootte is 5%. Er is te zien dat het aandeel koopstarters daalt van 45% in het 1e kwartaal van 2015 tot onder de 25% in het 4e kwartaal van 2020. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
    Open grotere versie van figuur 4
    Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4
    Bron: Kadaster

    Gemiddelde leeftijd woningkoper blijft stijgen

    Sinds 2009 stijgt de gemiddelde leeftijd van kopers. Figuur 5 laat een opvallende stijging zien vanaf het 3e kwartaal in 2020. Dat heeft 2 oorzaken:

    1. Kopers onder de 35 jaar stellen hun transactie uit naar 2021 om te profiteren van de vrijstelling omtrent overdrachtsbelasting.

    2. Particuliere investeerders wilden hun transacties afronden voor het eind van 2020, om zo de verhoogde overdrachtsbelasting te ontlopen. Zij zijn over het algemeen ouder dan 35 jaar.

    Figuur 5. Gemiddelde leeftijd woningkoper van 2009 tot en met 2020

    Deze grafiek toont de gemiddelde leeftijd van woningkopers van 2009 tot en met 2020. De x-as toont de periode, deze start bij het 1e kwartaal van 2009 en eindigt bij het 4e kwartaal van 2020. De y-as toont de leeftijd in jaren. De ondergrens is 33 jaar, de bovengrens is 43 jaar en de stapgrootte is 1 jaar. Er is te zien dat de gemiddelde leeftijd langzaam stijgt van onder de 35 jaar in 2009 naar boven de 42 jaar in het 4e kwartaal van 2020. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.
    Open grotere versie van figuur 5
    Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5
    Bron: Kadaster

    Over dit onderzoek

    Het CBS en Kadaster onderzoeken regelmatig de spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Zij meten dit aan de hand van een aantal indicatoren, zoals het aantal koopstarters en de leeftijd van kopers. Met deze zogeheten ‘spanningsindicatoren’ brengen zij de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld. U leest hier meer over op de pagina Spanning op de koopwoningmarkt op CBS.nl.

    Herkomst gegevens

    • De vraagprijzen en aanbodtijden komen van het online zoekplatform Jaap.nl. De transactiegegevens zijn van het Kadaster.
    • Het Kadaster heeft een integrale dekking van de verkochte koopwoningen in ons land. Dat geldt niet voor Jaap.nl. Niet alle verkochte koopwoningen zijn online aangeboden. Ook is niet het complete online aanbod van koopwoningen te vinden op Jaap.nl.
    • Voor de indicatoren waarbij we transactie- en vraagprijzen naast elkaar leggen, vonden we bij gemiddeld twee derde van de transacties in de onderzoeksperiode een recente vraagprijs.
    • Gemeenten waar bij minder dan 45% van de transacties een vraagprijs bekend was, zijn bij figuur 2 aangeduid als geen data.

    Meer informatie