Investeerders 3e kwartaal 2025: woningbezit investeerders neemt verder af

Investeerders verkochten meer woningen dan ze kochten

• Investeerders verkochten in het 3e kwartaal van 2025 ruim 15.800 woningen. Dat is 37% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Eigenaar-bewoners kochten 54% van deze woningen. 
• Investeerders kochten dit kwartaal bijna 6.000 woningen. Dat is ruim 40% meer dan in hetzelfde kwartaal in 2024. 59% van deze woningen kochten ze van andere investeerders. 
• Sinds 2023 groeit het verschil tussen aankopen en verkopen door investeerders. Dat komt onder andere door strengere regels voor verhuur en belastingveranderingen.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal aan- en verkopen van investeerders.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Meer woningen van investeerders naar eigenaar-bewoners

Figuur 2 en 3 tonen transacties tussen investeerders en eigenaar-bewoners waarbij 1 woning werd verkocht. Alleen zo is namelijk te zien hoeveel woningen van koop naar huur gaan of van huur naar koop.

• Investeerders verkochten de laatste 4 kwartalen elk kwartaal zo’n 7.500 woningen aan eigenaar-bewoners. Zo’n 40% daarvan werd verkocht door een bedrijfsmatige investeerder. En 60% door een particuliere investeerder. 
• In dezelfde periode kochten investeerders per kwartaal zo’n 950 woningen van eigenaar-bewoners. Ongeveer 60% van die woningen werd gekocht door een bedrijfsmatige investeerder. En ongeveer 40% door een particuliere investeerder. 
• Opgeteld verkochten particuliere investeerders de afgelopen 4 kwartalen 17.000 meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat zij van hen kochten. Voor bedrijfsmatige investeerders was dit verschil 9.000 woningen. 

 
Figuur 2: Ontwikkeling transacties tussen eigenaar-bewoners en particuliere en bedrijfsmatige investeerders. In dit figuur staan 2 stromen. De stroom van huur naar koop laat zien dat investeerders woningen verkopen aan mensen die er zelf in gaan wonen: huurwoningen worden koopwoningen. De stroom van koop naar huur is het omgekeerde: koopwoningen worden gekocht om te verhuren.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Investeerders verkochten goedkopere woningen

• De woningen die eigenaar-bewoners kochten van investeerders waren goedkoper dan de woningen die ze kochten van andere eigenaar-bewoners. Dit komt onder andere doordat investeerders kleinere woningen verkochten. Of woningen met een slechter energielabel.
• In het 3e kwartaal van 2025 betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld € 384.000 voor een woning die zij kochten van een investeerder. Voor een woning verkocht door een andere eigenaar-bewoner betaalden ze gemiddeld € 511.000. Het verschil was daarmee bijna € 130.000.
• Tot het 3e kwartaal van 2021 stegen de prijzen van woningen die eigenaar-bewoners en investeerders verkochten even hard. Daarna stegen de prijzen van woningen verkocht door investeerders minder snel of daalden ze sterker. Het prijsverschil werd daardoor steeds groter.
• Vooral koopstarters kochten woningen van investeerders. Zij kochten ongeveer twee derde van alle woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners. 
• Koopstarters betaalden gemiddeld € 349.000 voor een woning van een investeerder. Dat was duidelijk lager dan de € 423.000 die zij betaalden voor woningen van eigenaar-bewoners.

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde koopsom betaald door eigenaar-bewoners op de gehele markt en voor de verkopen van investeerders. 

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Investeerders bezitten een steeds kleiner deel van alle woningen

Het verschil tussen aankopen en verkopen van investeerders wordt sinds 2023 steeds groter. Dat komt onder andere door strengere regels voor verhuur en veranderingen in belastingen in dat jaar. Om deze ontwikkeling goed te begrijpen, kijken we hoe de woningvoorraad sinds 2023 is veranderd.

• Aan het eind van het 3e kwartaal van 2025 bezaten alle investeerders samen 9,1%a van alle woningen. In 2024 was dat 9,3% en in 2023 was dat 9,4%. In 2 jaar tijd is het aantal woningen van investeerders met bijna 8.200 gedaald. Ze bezitten nu ongeveer 758.300 woningen.
• Vooral bij particuliere investeerders nam het aantal woningen af. Vergeleken met 2023 hebben zij nu ongeveer 34.500 woningen minder. Dat is ongeveer een tiende van hun bezit van 2 jaar geleden.
• Ook het aantal particulieren dat investeert werd kleiner. In 2023 waren het er 67.800. Aan het eind van het 3e kwartaal van dit jaar waren het er 61.300.
• Het aantal woningen in het bezit van bedrijfsmatige investeerders nam juist toe. Vergeleken met 2023 hebben zij nu ongeveer 26.300 woningen meer. Vooral grote bedrijfsmatige investeerders kregen er veel woningen bij. Het ging in totaal om 22.000 woningen. Deze groei kwam vooral door nieuwbouw.

 
Figuur 4: Aandeel van de woningvoorraad per 1 oktober 2023, 2024 en 2025 in bezit van investeerders.

Bron: Kadaster
 

Particuliere investeerders bezitten steeds minder woningen in de grote steden

• In 314 van de 342 gemeenten lag het aandeel woningen in het bezit van particuliere investeerders lager dan in 2023. Vanaf dat jaar werd het verschil tussen kopen en verkopen steeds groter.
• Aan het eind van het 3e kwartaal van 2025 was het aandeel woningen in bezit van particuliere investeerders het kleinst in Duiven (0,4%) en het grootst in Vaals (11,9%).
• Vooral in grote steden daalde het aandeel woningen in het bezit van particuliere investeerders sterk. Toch blijft hun aandeel daar nog steeds hoog: in de G4 is het 6,0%, vergeleken met 3,5% landelijk.
• Het totale aantal woningen in het bezit van particuliere investeerders daalde het sterkst in de G4. Aan het eind van het 3e kwartaal bezaten particuliere investeerders daar 78.400 woningen. Dat is 12.500 minder dan 2 jaar geleden.
• Amsterdam valt het meest op binnen de G4. Het aandeel daalde daar naar 6,2%. Een jaar eerder was dat 6,8% en in 2023 nog 7,4%. Dat is ongeveer 5.000 woningen minder in 2 jaar.

 
Figuur 5: Verandering in het aandeel van de woningvoorraad in het bezit van particuliere investeerders tussen oktober 2023 en oktober 2025. 

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5 

Meer tweede woningen verkocht dan gekocht

Een tweede woning is een woning waar de eigenaar niet zelf woont. Soms wordt deze woning verhuurd. Maar dat is niet altijd zo. Het kan ook gaan om recreatiewoningen voor eigen gebruik of een tijdelijke situatie. Bijvoorbeeld na een erfenis of als de oude woning nog niet verkocht is. Doordat tweede woningen op veel verschillende manieren worden gebruikt, weten we niet precies welk deel van deze woningen echt bedoeld is om te verhuren. Daarom tellen we ze niet mee in onze cijfers over investeerders. Wel maken we een schatting van deze markt. Lees meer op de pagina Uitleg begrippen investeerders op de woningmarkt. 

Figuur 6 toont transacties tussen investeerders en eigenaar-bewoners waarbij 1 woning werd verkocht. Alleen zo is namelijk te zien hoeveel woningen van koop naar huur gaan of van huur naar koop.

• In het 3e kwartaal van 2025 werden 2.200 tweede woningen die waarschijnlijk gebruikt werden als huurwoning verkocht aan eigenaar-bewoners. Minder dan 200 tweede woningen werden gekocht van eigenaar-bewoners. 
• Tot 2020 was de situatie omgekeerd. Toen werden meer tweede woningen gekocht als investering dan verkocht. Sinds 2020 zien we bij tweede woning-investeerders dezelfde ontwikkeling als bij andere investeerders. Ze kopen minder en verkopen meer. 
• De voorraad tweede woningen daalde in het 3e kwartaal naar 177.200. Een jaar eerder waren dat er nog 180.700. Uit gezamenlijk onderzoek van Kadaster en CBS weten we dat ongeveer 70% van deze woningen werd verhuurd. Lees meer over dit onderzoek op de pagina ‘Haalbaarheidsonderzoek differentiatie eigendom woningen’ van het CBS.

 
Figuur 6: Ontwikkeling van transacties tussen eigenaar-bewoners en eigenaren van tweede woningen. In dit figuur staan 2 stromen. De stroom van huur naar koop laat zien dat eigenaren van tweede woningen verkopen aan mensen die er zelf in gaan wonen. De stroom van koop naar huur werkt andersom: koopwoningen worden gekocht om te verhuren.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Over het onderzoek

• Dit Kwartaalbericht investeerders is geschreven door Lianne Hans, Niels Kuiper, Marion Plegt, Ilse Sieben, Frank Harleman en Matthieu Zuidema. 
• Meer informatie bij dit bericht vindt u op de pagina Uitleg begrippen investeerders op de woningmarkt
• Of iemand een investeerder is, staat niet in de leveringsakte van de woning. Wij herkennen investeerders in onze registratie op basis van bepaalde kenmerken, zoals hun totale eigendom. We spreken daarom ook van een indicatie investeerder.

Meer Informatie

Contact

• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert. Contactgegevens vindt u op de pagina Expert woningmarkt Matthieu Zuidema.

Andere onderzoeken

• Meer onderzoeken van het Kadaster vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Het Kadaster publiceert ook komende maanden weer interessante onderzoeken. Bijvoorbeeld naar ontwikkelingen op de woningmarkt of in het agrarisch grondgebied. Bekijk alle aankomende publicaties in onze Publicatieplanning.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Lees meer op de pagina Vastgoeddashboard.

Kwartaalbericht Woningmarkt

• Ieder kwartaal publiceren wij ook de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen op de woningmarkt op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.