Uitleg begrippen investeerders op de woningmarkt

Direct naar

• Ga naar Uitleg typen investeerders
• Ga naar Particulier of bedrijfsmatig
• Ga naar Uitleg verschillende woningtermen
• Ga naar Uitleg woningsoorten
• Ga naar Tweede woningen

Uitleg typen investeerders

In het Kwartaalbericht investeerders schrijven we over 5 typen investeerders:

• Kleine particuliere investeerder: een particulier met 3 tot en met 9 woningen
• Grote particuliere investeerder: een particulier met 10 of meer woningen
• Kleine bedrijfsmatige investeerder: een organisatie of bedrijf met maximaal 9 woningen
• Grote bedrijfsmatige investeerder: een organisatie of bedrijf met 10 of meer woningen
• Tweedewoning-investeerder: een particulier met maximaal 2 woningen. Onderzoek laat zien dat zo’n tweederde van de tweede woningen wordt verhuurd.

Investeerderswoningen zijn alle woningen die eigendom zijn van investeerders, behalve de woning waarin ze zelf wonen.

Particulier of bedrijfsmatig

• Met een particuliere investeerder bedoelen we altijd een natuurlijk persoon. Dit is de juridische term voor een persoon die rechten en plichten heeft.
• Met een bedrijfsmatige investeerder bedoelen we altijd een niet-natuurlijk persoon. Dit is de juridische term voor bedrijven of organisaties, maar nooit woningcorporaties of overheid.

Uitleg verschillende woningtermen

Bestelt u het product Investeerders op de woningmarkt? Dan komt u de volgende termen tegen: 

• Woningtransactie: een transactie van een bestaande koopwoning. Dit is de overdracht van een gebouw dat voorkomt in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). En dat een woonfunctie of gedeeltelijke woonfunctie heeft. Of het is een kadastraal object (perceel) waarvan bekend is dat het een woning betreft.
• Eigenaar-bewoner: een particulier die een woning bezit en daar zelf in woont. Daarin maken we onderscheid tussen koopstarters en doorstromers: 
  • Koopstarter: een particulier die voor het eerst een woning koopt om daar te gaan wonen. En die dus voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt. Als er 2 kopers zijn, moet het voor allebei de 1e keer zijn dat zij een woning op hun naam krijgen.
  • Doorstromer: een particulier die al eerder een woning in bezit heeft gehad. Dit geldt ook als dat al een tijdje geleden is, bijvoorbeeld als diegene na verkoop van de eerdere woning een periode gehuurd heeft.  
• Particuliere investeerder: een particulier met meer dan 2 woningen, die zelf niet in deze woningen woont. Als de verkrijger toch in een woning is gaan wonen, verandert zijn status naar eigenaar-bewoner. 
• Bedrijfsmatige investeerder: een rechtspersoon in het bezit van 1 of meerdere woningen. De rechtspersoon kan zijn: 
  • een besloten vennootschap (bv) 
  • een commanditaire vennootschap (cv) 
  • een naamloze vennootschap (nv)
  • een rechtspersoon naar buitenlands recht (br)
  • een vennootschap onder firma (vf) 
• Woningcorporatie: een organisatie zonder winstoogmerk die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woningen. Op basis van de lijst Toegelaten Instellingen van de Autoriteit Woningcorporaties is vastgesteld welke Verenigingen of Stichtingen in de kadastrale registratie woningcorporaties zijn.
• Overig: overige typen niet natuurlijke personen (NNP), zoals kerkelijke organisaties (KR), publiekrechtelijke rechtspersonen (PR) en overige stichtingen of verenigingen (maar niet woningcorporaties). 
• Onbekend: in sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper, verkoper of eigenaar vast te stellen. Bijvoorbeeld bij appartementen. Daarbij is het wel bekend wie de eigenaar is van het kadastrale perceel. Maar is het niet mogelijk een object met 100% zekerheid te koppelen aan een eigenaar. 

Uitleg woningsoorten

Bij het product Investeerders op de woningmarkt gaat het over 6 verschillende woningsoorten, namelijk: 

1. Tussen- of geschakelde woning (T): woning die met meerdere woningen is verbonden en die daarmee een niet-repeterende dakconstructie heeft.
2. Eind- of hoekwoning (H): laatste van een serie rijtjeswoningen die aan 1 zijde is verbonden met een ander pand met adres.
3. Twee-onder-één-kap (K): woning die met een andere, niet geschakelde woning is verbonden. En die daarmee eenzelfde doorlopende dakconstructie heeft.
4. Vrijstaande woning (V): woning waarvan het pand met verblijfsobject niet direct met een ander pand met verblijfsobject is verbonden.
5. Appartement (A): waar 2 of meer verblijfsobjecten voorkomen binnen 1 pand.
6. Niet wonen (N): het verblijfsobject wordt niet gebruikt als woning.  

Uitleg tweede woningen

Bij de cijfers over investeerders spelen tweede woningen een bijzondere rol. In een tweede woning woont de eigenaar niet zelf. Dit betekent soms dat de eigenaar de woning verhuurt. Daarmee zou diegene eigenlijk ook een investeerder zijn. Maar dat is niet altijd zo. Iemand kan ook tijdelijk een tweede woning hebben, bijvoorbeeld na een erfenis of als een eerdere woning nog even niet verkocht is. 

Omdat het gebruik zo verschillend is, weten we niet precies hoeveel van deze woningen echt verhuurd worden. Daarom nemen we tweede woningen dan ook niet mee in onze cijfers over investeerders. Wel maken we een schatting van deze markt. 

De basis van onze schatting

We maken een schatting van het percentage tweede woningen dat gekocht is voor de verhuur. Daarvoor kijken we naar 2 soorten gegevens:

1. Het koop- en verkoopgedrag van kleine particuliere investeerders

We gaan ervan uit dat eigenaren van tweede woningen voor de verhuur zich hetzelfde gedragen kleine particuliere investeerders. Van die groep weten we hoeveel procent van hun woningen ze gemiddeld per kwartaal kopen en verkopen.

Met dit percentage berekenen we hoeveel van de tweede woningen er normaal gesproken gekocht of verkocht zouden moeten worden. Worden er meer woningen gekocht of verkocht dan verwacht? Dan nemen we aan dat dit verschil bestaat uit tijdelijke tweede woningen, waar de eigenaar op een later moment zelf nog gaat wonen.

2. Wie woont er in de woning?

Daarna controleren we onze schatting met gegevens uit een gezamenlijk onderzoek met het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarmee kunnen we zien wie er in de woning woont:

• Na aankoop: woont er op 1 januari na de aankoop iemand anders dan de koper? Dan is de woning waarschijnlijk gekocht om te verhuren.
• Voor verkoop: woont er op 1 januari voor de verkoop iemand anders dan de verkoper? Dan werd de woning waarschijnlijk verhuurd.

Deze informatie gebruiken we alleen als controle om te zien of onze schatting klopt. De analyse is gedaan voor de periode 2021 tot en met 2024.

Betrouwbaarheid schatting

Uit de resultaten blijkt dat ieder jaar op 1 januari ongeveer de helft van de aangekochte en verkochte tweede woningen iemand anders dan de eigenaar woonde. Dit betekent dat het waarschijnlijk huurwoningen waren. De andere helft bestond vooral uit tijdelijke woonsituaties. Zoals leegstand of gebruik door de eigenaar zelf. Wanneer we het aantal transacties van deze woningen vergelijken met onze schatting, zijn de resultaten vergelijkbaar. Dat geeft vertrouwen in onze methode.