Hypotheekmarkt 1e halfjaar 2025: ouderen leenden minder dan jongeren

Aantal nieuwe hypotheken stabiel na stijging

• In het 1e halfjaar van 2025 werden ruim 207.000 hypotheken afgesloten.
• Het aantal nieuwe hypotheken was daarmee ruim 22% hoger dan 1 jaar geleden. Maar het was bijna 2% lager dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Als je de afgelopen jaren vergelijkt, ligt het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het 2e halfjaar gemiddeld hoger dan in het 1e halfjaar.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal hypotheken
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Totale hypotheeksom voor over- en bijsluitingen steeg het hardst

• De totale hypotheeksom, alle hypotheekbedragen opgeteld, kwam uit op 78,5 miljard euro. Dat is ruim 32% hoger vergeleken met 1 jaar geleden. In vergelijking met het 2e halfjaar van 2024 was de hypotheeksom iets lager.
• De totale hypotheeksom voor over- en bijsluitingen steeg ten opzichte van het 1e halfjaar van 2024 met ruim 45% naar 8,9 miljard euro. De totale hypotheeksom voor woningaankopen steeg in die periode met ruim 30% naar 69,5 miljard euro. Ten opzichte van een half jaar eerder steeg de som van over- en bijsluitingen met ongeveer 5,5% en daalde de hypotheeksom voor woningaankopen met bijna 2%.
• Het aandeel van hypotheken voor woningaankopen was in het 1e halfjaar van 2025 met bijna 89% nog altijd groot. Op het hoogtepunt van het aantal oversluitingen door de lage hypotheekrente, in het 1e halfjaar van 2022, was het aandeel 65%.

Figuur 2: Ontwikkeling van de totale hypotheeksom
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Vooral meer over- en bijsluitingen

• In het 1e halfjaar van 2025 werden bijna 176.000 hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning. Dat is ruim 20% meer dan in het 1e halfjaar van 2024 en bijna 4% minder dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Het aantal over- en bijsluitingen steeg naar ongeveer 31.500. Dat is ruim 31% meer dan een jaar eerder en ruim 11% meer dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Vergeleken met de afgelopen jaren lag het aantal over- en bijsluitingen nog altijd erg laag. Het gemiddelde aantal over- en bijsluitingen per halfjaar vanaf 2019 is ruim 52.000.

Figuur 3: Ontwikkeling van het aantal hypotheken voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Gemiddelde hypotheeksom steeg

• De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning steeg in het 1e halfjaar van 2025 naar € 491.000. Dat was ruim 9% hoger dan in het 1e halfjaar van 2024 en ruim 3% hoger dan in het 2e halfjaar van 2024. De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning bereikte daarmee het hoogste niveau sinds 2019.
• Voor over- en bijsluitingen was de gemiddelde hypotheeksom ongeveer € 283.500. Dat was bijna 11% hoger dan 1 jaar eerder en 5% lager dan in het 2e halfjaar van 2024.
• De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning hangt samen met de gemiddelde woningprijs. De hypotheeksom voor over- en bijsluitingen hangt vooral samen met de hypotheekrente en bouwkosten.

Figuur 4: Ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Gemiddelde meer geleend om woning te kopen

Loan-to-value is de geldlening als percentage van de koopsom.

• De gemiddelde loan-to-value (LTV) lag met 87,9% bijna gelijk aan de LTV in het 1e halfjaar van 2024. In het 2e halfjaar van 2024 was de LTV 87,0%.
• De stijging van de LTV in het 1e halfjaar van 2025 kwam vooral doordat investeerders steeds meer goedkope woningen verkochten. Kopers van dergelijke woningen, vaak starters, lenen gemiddeld meer ten opzichte van de koopsom.
• In het 2e halfjaar van 2022 bereikte de gemiddelde LTV het laagste niveau: 85,5%. Daarna nam deze weer voorzichtig toe. Eerst doordat doorstromers meer moesten lenen. Door de dalende woningprijzen in eind 2022 en begin 2023 hadden zij minder overwaarde om hun nieuwe woning te betalen. Vanaf 2023 steeg de LTV vooral doordat koopstarters en jongere kopers meer woningen kochten. Dit zijn groepen kopers die gemiddeld meer lenen om een woning te betalen. Dat werd versterkt door de geleidelijke afschaffing van de jubelton, waardoor ouders geen belastingvrije schenking voor het kopen van een huis meer konden doen.

Figuur 5: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Oudere kopers van dure woningen leenden het minst

• In het 1e halfjaar van 2025 was de gemiddelde LTV voor 55-plussers 66,6%. Oudere kopers hebben over het algemeen een veel lagere gemiddelde LTV dan jongere kopers. Zij profiteren vaker van een flinke overwaarde. Daarnaast gaan ze vaker kleiner en goedkoper wonen, waardoor ze relatief minder hoeven te lenen. De gemiddelde LTV van kopers tot 35 jaar was 90,9% en die van kopers tussen 35 en 55 jaar 86,5%.
• Binnen de groep 55-plussers bestaan duidelijke verschillen. Het opvallendst is dat kopers van duurdere woningen gemiddeld een veel lagere LTV hadden dan kopers van goedkope woningen.
• 55-plussers die een woning van minder dan € 300.000 kochten, hadden in het 1e halfjaar van 2025 een gemiddelde LTV van 81,6%. Kopers van een woning van € 500.000 of meer hadden een gemiddelde LTV van 59,7%.
• In totaal hebben kopers van goedkopere woningen ook een hogere LTV dan kopers van duurdere woningen. De verschillen zijn onder jongere kopers echter een stuk kleiner. Kopers tot 35 jaar van woningen tot € 300.000 hebben een gemiddelde LTV van 92,9%. Jonge kopers van woningen van € 500.000 of meer hebben een gemiddelde LTV van 87,7%.
• Het verschil in LTV tussen oudere en jongere kopers en tussen kopers van goedkope en dure woningen, is vanaf 2019 steeds groter geworden.

Figuur 6: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV naar leeftijdsklasse
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Begrippenlijst

• Loan-to-value (LTV): bij het vaststellen van de LTV gebruiken wij de koopsom als benadering van de marktwaarde. Dit komt doordat het Kadaster geen taxatiewaardes heeft. Geldverstrekkers gebruiken meestal de taxatiewaarde als benadering van de marktwaarde. Als verbouwingskosten worden meegefinancierd in de hypotheek, dan gaat de geldverstrekker uit van de taxatiewaarde na verbouwing. Die waarde ligt vaak hoger dan de koopsom. Dat verklaart het relatief grote aandeel hoge LTV's bij de aankoop van woningen met een energielabel F of G. Want daarbij is de kans groot dat er vaak een verbouwing of verduurzaming volgt op de aankoop.
• Hypotheeksom: met de hypotheeksom bedoelen we het ingeschreven hypotheekbedrag, het bedrag dat maximaal geleend mag worden binnen de hypotheek.
• Geldlening: met de geldlening bedoelen we het bedrag dat daadwerkelijk geleend wordt. Over de hele periode 2019-2025 is in ongeveer 38% van de gevallen waarvoor geldleninginformatie beschikbaar is de geldlening gelijk aan het ingeschreven bedrag. Recent ligt het aandeel rond de 25%.

Meer informatie

• Dit Kadaster Halfjaarbericht hypotheekmarkt is geschreven door Frank Harleman en Joost Zuidberg.
• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de hypotheekmarkt? Neem dan contact op met onze expert woningmarkt Matthieu Zuidema. Contactgegevens vindt u op de pagina Expert woningmarkt.
• Meer onderzoeken van het Kadaster over de hypotheekmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Wij publiceren ook ieder kwartaal de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen over de woningmarkt. Ga naar de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u overzicht van al onze producten die te maken hebben met gegevens over vastgoed? Ga dan naar de pagina Vastgoedinformatie.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoeddashboard.