Investeerders 2e kwartaal 2025: minder woningen voor verhuur

Investeerders verkochten meer woningen dan ze kochten

• Investeerders verkochten bijna 16.400 woningen. Dat is ruim 42% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Investeerders verkochten vooral aan eigenaar-bewoners.
• Investeerders kochten ongeveer 7.800 woningen. Dat is bijna 50% meer dan in hetzelfde kwartaal van 2024. Zij kochten vooral van andere investeerders (64%). Ongeveer 16% kochten zij van eigenaar-bewoners.
• Sinds 2023 groeit dit verschil tussen aan- en verkopen. Dat komt onder andere door strengere regels voor verhuur en belastingveranderingen.

Figuur 1: Ontwikkeling van de trend in het aantal aan- en verkopen van investeerders.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Steeds meer woningen van investeerders naar eigenaar-bewoners

In figuur 2 tot en met figuur 6 kijken we alleen naar transacties waarbij 1 woning werd verkocht, van investeerders aan eigenaar-bewoners en andersom. Alleen op die markt zie je namelijk wat van koop naar huur gaat of van huur naar koop.

• Bedrijfsmatige investeerders kochten in het 2e kwartaal ongeveer 540 woningen van eigenaar-bewoners. Tegelijk verkochten zij ongeveer 2.820 woningen aan eigenaar-bewoners. Het verschil tussen aankoop en verkoop was dus 2.280 woningen. In 2023 was dit gemiddeld nog 930 woningen per kwartaal.
• Bedrijfsmatige investeerders verkochten altijd al meer aan eigenaar-bewoners dan dat zij van hen kochten. Dat komt omdat zij ook nieuwe woningen (laten) bouwen en die vervolgens verkopen.
• Particuliere investeerders kochten ongeveer 620 woningen van eigenaar-bewoners. Zij verkochten ongeveer 4.530 woningen. Dit verschil tussen aankoop en verkoop van 3.910 woningen is vergelijkbaar met dat van de afgelopen kwartalen. In 2023 was dit verschil per kwartaal veel kleiner, gemiddeld 1.800 woningen.

Figuur 2. Ontwikkeling transacties tussen eigenaar-bewoners en particuliere en bedrijfsmatige investeerders. In dit figuur staan 2 stromen. De stroom van huur naar koop laat zien dat investeerders woningen verkopen aan mensen die er zelf in gaan wonen: huurwoningen worden koopwoningen. De stroom van koop naar huur is het omgekeerde: koopwoningen worden gekocht om te verhuren.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Investeerders kochten vaker grotere woningen

• Particuliere investeerders kochten grotere woningen van eigenaar-bewoners dan enkele jaren geleden. In het 2e kwartaal was 81% 95m2 of groter. In 2019 was dit gemiddeld per kwartaal nog 42%.
• Ook bedrijfsmatige investeerders kochten vaker grotere woningen: 68% van hun aankopen had een oppervlakte van 95 m2 of groter. In 2019 was dit 56%.
• Investeerders kiezen onder meer voor grotere woningen vanwege de Wet betaalbare huur. Deze wet stelt grenzen aan de huur die zij mogen vragen op basis van de kenmerken van de woning. Oppervlakte speelt hier een grote rol. Grotere woningen kunnen investeerders vaak nog in de vrije sector verhuren waar ze zelf de huurprijs mogen bepalen.

Figuur 3: Aantal aankopen van investeerders gekocht van een eigenaar-bewoners naar grootte van de gekochte woning. 

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Investeerders verkochten vaak kleine woningen

• Investeerders verkochten in het 2e kwartaal meer kleine woningen: 71% van de woningen die particuliere investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners was 95 m² of kleiner. In 2019 was dit gemiddeld per kwartaal nog 39%.
• Ook bedrijfsmatige investeerders verkochten vaker kleine woningen: 64% van hun verkochte woningen had een oppervlakte van 95 m² of kleiner. In 2019 was dit nog 37%.

Figuur 4: Aantal verkopen van investeerders aan eigenaar-bewoners naar grootte van de verkochte woning.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Investeerders bleven goedkope woningen verkopen

• De woningen die eigenaar-bewoners kochten van investeerders waren goedkoper dan de woningen die ze kochten op de gehele woningmarkt. Dit komt bijvoorbeeld doordat investeerders kleinere woningen of woningen met een minder goed energielabel verkochten.
• In het 2e kwartaal van 2025 betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld € 383.000 voor een woning die zij kochten van een investeerder. Dat was ongeveer 1% hoger dan 1 jaar geleden.
• Op de hele woningmarkt betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld € 470.000 voor een woning. Het verschil tussen wat ze betaalden aan investeerders en wat ze betaalden op de hele woningmarkt was daarmee bijna € 90.000.
• Vooral koopstarters kochten woningen van investeerders. Zij kochten ongeveer twee derde van de woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners.
• Koopstarters betaalden gemiddeld € 350.000 voor een woning die zij kochten van een investeerder. Dat was lager dan de € 396.000 die zij op de hele woningmarkt betaalden.

Figuur 5: Ontwikkeling gemiddelde koopsom betaald door eigenaar-bewoners op de gehele markt en voor de verkopen van investeerders.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Minder tweede woningen voor de verhuur

Bij de cijfers over investeerders spelen tweede woningen een bijzondere rol. In een tweede woning woont de eigenaar niet zelf. Dit betekent soms dat de eigenaar de woning verhuurt. Daarmee zou diegene eigenlijk ook een investeerder zijn.

Maar dit is niet altijd zo. Iemand kan ook tijdelijk een tweede woning hebben, bijvoorbeeld na een erfenis of als een eerdere woning nog even niet verkocht is. Omdat het gebruik zo verschillend is, weten we niet precies hoeveel van deze woningen echt verhuurd worden. Daarom nemen we tweede woningen dan ook niet mee in onze cijfers over investeerders. Wel kunnen we een schatting maken van deze markt. Onder de kop 'Kwartaalbericht investeerders: begrippen en uitleg' leest u hoe we dat doen.

• In het 2e kwartaal zijn er naar schatting zo’n 250 tweede woningen voor de verhuur gekocht van eigenaar-bewoners. Tegelijkertijd zijn er zo’n 2.100 tweede woningen verkocht aan eigenaar-bewoners.
• Tweede woningen eigenaren verkochten dus ongeveer 1.850 meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat zij van hen kochten. Dit verschil is groter dan in eerdere jaren en neemt nog steeds toe.
• Tweede woningen volgden de trend van andere investeerders: minder aankopen en meer verkopen. De voorraad van tweede woningen nam hierdoor af.

Figuur 6: Ontwikkeling transacties tussen eigenaar-bewoners en tweede woning eigenaren. In dit figuur staan 2 stromen. De stroom van huur naar koop laat zien dat tweede woning investeerders woningen verkopen aan mensen die er zelf in gaan wonen: huurwoningen worden koopwoningen. De stroom van koop naar huur is het omgekeerde: koopwoningen worden gekocht om te verhuren.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Bedrijfsmatige investeerders bezitten meer woningen, particuliere minder

• 9,2% van de woningvoorraad was op 1 juli 2025 in bezit van particuliere en bedrijfsmatige investeerders. 1 jaar geleden was dit nog 9,3%. In totaal zijn er zo’n 5.000 minder woningen in bezit van investeerders dan vorig jaar.
• Het bezit van particuliere investeerders nam af. Particuliere investeerders hadden 21.000 minder woningen in bezit.
• Bedrijfsmatige investeerders kregen er 16.000 woningen bij. Dit komt vooral doordat ze woningen bouwden of kochten van andere investeerders en woningcorporaties.

Figuur 7: Aandeel woningvoorraad per 1 juli 2024 en 2025 in bezit van investeerders.

Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 7

Kwartaalbericht investeerders: begrippen en uitleg

5 typen investeerders

• Particuliere investeerder - klein: een particulier (natuurlijk persoon) die niet in de woning woont en die minstens 3 en maximaal 9 woningen bezit.
• Particuliere investeerder - groot: een particulier (natuurlijk persoon) die niet in de woning woont en 10 woningen of meer bezit.
• Bedrijfsmatige investeerder - klein: een niet-natuurlijk persoon die maximaal 9 woningen bezit, zoals een bedrijf. Maar die geen woningcorporatie of overheidsorganisatie is.
• Bedrijfsmatige investeerder - groot: een niet-natuurlijk persoon die 10 of meer woningen bezit, zoals een bedrijf. Maar die geen woningcorporatie of overheidsorganisatie is.
• Tweede woning investeerder: een particulier (natuurlijk persoon) die niet in de woning woont en maximaal 2 woningen bezit. Een deel van deze woningen wordt waarschijnlijk gebruikt voor de verhuur.

Voor het laatste halfjaar in dit bericht zijn de aantallen voor particuliere investeerders en tweedewoning-investeerders een lichte overschatting. In een deel van deze woningen zullen de eigenaren zelf gaan wonen. Dit is pas na een halfjaar goed te zien in onze data.

Tweede woningen

Om een goed onderbouwde schatting te maken van het aantal tweede woningen voor de verhuur en het aantal tijdelijke tweede woningen doorlopen we 2 stappen:

1. Wat is het koop- en verkoopgedrag van kleine particuliere investeerders?

We gaan ervan uit dat eigenaren van tweede woningen voor de verhuur hetzelfde aan- en verkoopgedrag hebben als kleine particuliere investeerders (eigenaren met 4 tot 6 woningen). Van hen weten we hoeveel procent van hun woningen ze gemiddeld per kwartaal kopen en verkopen. Dit percentage gebruiken we vervolgens om te berekenen hoeveel van de tweede woningen er normaal gesproken gekocht of verkocht zouden moeten worden. Als dan blijkt dat er meer woningen worden gekocht of verkocht dan verwacht, dan nemen we aan dat dit extra deel bestaat uit tijdelijke tweede woningen.

2. Wie woont er in de woning?

We controleren onze schatting door transactiecijfers te combineren met voorraadgegevens uit een gezamenlijk onderzoek met het CBS. Daarmee kunnen we kijken wie er in de woning woont:

• Na aankoop: woont er op 1 januari na aankoop iemand anders dan de koper? Dan is de woning waarschijnlijk gekocht voor de verhuur.
• Voor verkoop: woont er op 1 januari voor de verkoop iemand anders dan de verkoper? Dan werd de woning waarschijnlijk verhuurd.

Deze informatie gebruiken we alleen als controle om te zien of onze schatting klopt. De analyse is gedaan voor de periode 2021 tot en met 2024. Uit de resultaten blijkt dat bij zowel aangekochte als verkochte tweede woningen in ongeveer 50% van de gevallen op 1 januari iemand anders dan de eigenaar in de woning woonde. Dit betekent dat het waarschijnlijk huurwoningen waren. De andere helft bestond waarschijnlijk vooral uit tijdelijke situaties, zoals leegstand of gebruik door de eigenaar zelf. Wanneer we het aantal transacties van deze woningen vergelijken met onze schatting op basis van koop- en verkoopgedrag, dan zijn de resultaten zeer vergelijkbaar. Dat geeft vertrouwen in onze methode.

Over het onderzoek

• Dit Kadaster Kwartaalbericht investeerders is geschreven door Lianne Hans, Niels Kuiper, Marion Plegt, Diane Stiemer en Matthieu Zuidema.
• Of iemand een investeerder is, staat niet in de leveringsakte van de woning. Wij herkennen investeerders in onze registratie op basis van bepaalde kenmerken, zoals hun totale eigendom. We spreken daarom ook van een indicatie investeerder

Meer Informatie

Contact

• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze expert woningmarkt Matthieu Zuidema. Contactgegevens vindt u op de pagina Expert woningmarkt.

Andere onderzoeken

• Meer onderzoeken van het Kadaster vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Het Kadaster publiceert ook komende maanden weer interessante onderzoeken. Bijvoorbeeld naar ontwikkelingen op de woningmarkt of in agrarisch grondgebied. Bekijk alle aankomende publicaties in onze Publicatieplanning.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoeddashboard.

Kwartaalbericht Woningmarkt

• Ieder kwartaal publiceren wij ook de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.