Hypotheekmarkt 2e halfjaar 2025: bijna 100 miljard aan hypotheken verstrekt

Hypotheekmarkt 2e halfjaar 2025: bijna 100 miljard aan hypotheken verstrekt

Hoeveel hypotheken werden afgesloten en voor hoeveel geld? Leenden mensen meer of minder in vergelijking met de koopsom? Wat was het marktaandeel van grootbanken? In dit bericht leest u de laatste stand van zaken over de markt voor particuliere woninghypotheken. 

De 5 belangrijkste conclusies 

  1. Er werden in het 2e halfjaar van 2025 ruim 241.000 nieuwe hypotheken afgesloten. Dat was 14% meer dan 1 jaar eerder. Het was ook bijna net zo hoog als in de recordperiode van het 2e halfjaar van 2020 tot en met het 1e halfjaar van 2022. 
  2. De totale som voor al die hypotheken was 95,2 miljard euro, het hoogste niveau sinds we dit in 2019 zijn gaan meten. 
  3. Het aantal nieuwe hypotheken voor de aankoop van een woning was bijna 205.000. Dit aantal lag voor het eerst boven de 200.000 in een halfjaar. 
  4. De loan-to-value, het deel van de koopsom dat met een hypotheeklening wordt betaald, daalde licht naar 87,4% vergeleken met het halfjaar ervoor. In de 4 grootste steden steeg deze juist, doordat koopstarters daar relatief meer lenen bij de aankoop van een woning.
  5. Vooral grootbanken en hun dochterondernemingen verstrekten meer leningen. Hun gezamenlijke marktaandeel steeg van 45,8% in het 1e halfjaar van 2023 naar 63,0% in het 2e halfjaar van 2025.

Bijna net zoveel hypotheken als in recordjaren

  • In het 2e halfjaar van 2025 werden ruim 241.000 hypotheken afgesloten. 
  • Het aantal nieuwe hypotheken was daarmee 14% hoger dan 1 jaar geleden. En zelfs ruim 16% hoger dan in het 1e halfjaar van 2025. 
  • Het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het 2e halfjaar van 2025 was bijna net zo hoog als in de recordperiode van het 2e halfjaar van 2020 tot en met het 1e halfjaar van 2022. Toen waren er gemiddeld 256.000 nieuwe hypotheken per halfjaar. Dit kwam doordat er veel oversluitingen waren vanwege de lage hypotheekrente.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont het aantal nieuw afgesloten hypotheken (in duizendtallen). De ondergrens is 0, de bovengrens is 300 en de stapgrootte is 50. De figuur laat zien dat het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het tweede halfjaar van 2025 ongeveer bijna 34.000 hoger ligt dan in het eerste halfjaar van 2025. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal hypotheken

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Totale hypotheeksom het hoogst sinds 2019

  • De totale hypotheeksom, alle hypotheekbedragen opgeteld, was 95,2 miljard euro, het hoogste niveau sinds we dit in 2019 zijn gaan meten. De totale hypotheeksom is 19,9% hoger dan 1 jaar geleden. In vergelijking met het 1e halfjaar van 2025 was de hypotheeksom 21,3% hoger.
  • Van dit bedrag ging 83,8 miljard euro naar hypotheken voor de aankoop van een woning. Dat is 18,2% meer dan 1 jaar eerder. Voor over- en bijsluitingen was de totale hypotheeksom 11,3 miljard euro. Dat is een stijging van 33,9% ten opzichte van 1 jaar eerder.
  • Ten opzichte van een halfjaar eerder steeg de som van over- en bijsluitingen met 26,9% en steeg de hypotheeksom voor woningaankopen met 20,6%.
  • Het grootste deel van de hypotheeksom werd gebruikt voor woningaankopen. In het 2e halfjaar van 2025 was dit aandeel 88%. Tijdens de periode met veel oversluitingen door de lage hypotheekrente, in het 1e halfjaar van 2022, lag dit aandeel het laagst, op 65%.
  • De hypotheeksom voor woningaankoop hangt samen met de gemiddelde woningprijs; als de prijzen stijgen, moet er meer geleend worden. De hypotheeksom voor over- en bijsluitingen hangt vooral samen met de hypotheekrente; hoe lager de rente, hoe gunstiger het is om over te sluiten.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de totale hypotheeksom van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de totale hypotheeksom (in miljarden euro's). De ondergrens is 0, de bovengrens is 100 en de stapgrootte is 10. De figuur laat zien dat de totale hypotheeksom in het tweede halfjaar van 2025 met ruim 95 miljard aanzienlijk hoger ligt dan in het eerste halfjaar van 2025. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.Figuur 2: Ontwikkeling van de totale hypotheeksom

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Meeste hypotheken voor woningaankoop in een halfjaar

  • In het 2e halfjaar van 2025 werden bijna 205.000 hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning. Dat is 12% meer dan 1 jaar eerder en 16,5% meer dan in het 1e halfjaar van 2025.
  • Het aantal nieuw afgesloten hypotheken voor woningaankoop kwam daarmee voor het eerst sinds we dit in 2019 zijn gaan meten boven de 200.000 in een halfjaar uit. 
  • Het aantal over- en bijsluitingen steeg naar ruim 36.000. Dat is 28% meer dan 1 jaar eerder en ruim 15% meer dan in het 1e halfjaar van 2025.
  • Het aantal over- en bijsluitingen steeg voor het 3e halfjaar op rij. Dit aantal ligt nog altijd onder het gemiddelde van 51.000 per halfjaar in de periode van 2019 tot nu. 

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025 met uitsplitsing naar hypotheken voor de aankoop van een woning en over- of bijsluitingen. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont het aantal nieuw afgesloten hypotheken (in duizendtallen). De ondergrens is 0, de bovengrens is 200 en de stapgrootte is 20. De figuur laat zien dat er vooral veel hypotheken voor de aankoop van een woning afgesloten werden. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.Figuur 3: Ontwikkeling van het aantal hypotheken voor woningaankoop en over- en bijsluitingen

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Gemiddelde hypotheeksom voor woningaankoop boven half miljoen

  • De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning was € 513.000. Bijna 8% hoger dan 1 jaar eerder. En 4,5% hoger dan in het 1e halfjaar van 2025. 
  • Hiermee kwam de gemiddelde hypotheeksom voor het eerst boven de € 500.000 uit.
  • Voor over- en bijsluitingen was de gemiddelde hypotheeksom ruim € 312.000. Dat was bijna 5% hoger dan 1 jaar eerder en ruim 10% hoger dan in het 1e halfjaar van 2025.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025 met uitsplitsing naar hypotheken voor de aankoop van een woning en over- of bijsluitingen. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de gemiddelde hypotheeksom (in duizenden euro's). De ondergrens is 0, de bovengrens is 500 en de stapgrootte is 50. De figuur laat zien dat zowel de gemiddelde hypotheeksom voor een over- en bijsluiting als de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankopen het tweede halfjaar van 2025 zijn gestegen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2025. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.Figuur 4: Ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankoop en over- en bijsluitingen

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Steeds meer geleend in 4 grootste steden

De loan-to-value (LTV) geeft aan welk deel van de koopsom met een hypotheeklening wordt betaald.

  • De gemiddelde LTV in het 2e halfjaar van 2025 was 87,4%. Een jaar eerder was dit 87,0%. Een halfjaar geleden was het nog 87,9%. 
  • In het 2e halfjaar van 2022 was de gemiddelde LTV met 85,5% op het laagste punt. Daarna nam de LTV weer toe. Dat kwam eerst door de dalende woningprijzen eind 2022. En later doordat koopstarters en jongere kopers vaker een woning kochten. Zij lenen gemiddeld meer om een woning te betalen. De toename van de gemiddelde LTV werd versterkt door de geleidelijke afschaffing van de zogeheten ‘jubelton’. Hierdoor konden ouders geen belastingvrije schenking meer doen voor het kopen van een huis.
  • Tot 2023 was de gemiddelde LTV in de 4 grootste steden lager dan daarbuiten. In de jaren daarna steeg de LTV in deze steden. Dat kwam doordat koopstarters veel woningen kochten van investeerders. De gemiddelde LTV in de G4 steeg van 84,7% in het 2e halfjaar van 2022 naar 87,7% in het 2e halfjaar van 2025. Dat is hoger dan buiten de stad, waar de LTV 86,1% was. Binnen de G4 zijn er verschillen. In Rotterdam was de LTV met 90,5% het hoogst. In Amsterdam het laagst, met 85,7%. 
  • Bij energiezuinige woningen ligt de LTV lager. Voor woningen met energielabel A of hoger was de gemiddelde LTV 85,1%. Voor woningen met energielabel D of slechter was dit 89,5%. Bij deze woningen lenen kopers vaak extra voor verduurzaming. 
  • Hoe duurder de woning, hoe minder er relatief wordt geleend:
    • Woningen tot € 200.000: gemiddelde LTV 97,0%
    • Woningen tussen € 200.000 en € 250.000: gemiddelde LTV 93,9%
    • Woningen tussen € 250.000 en € 500.000: gemiddelde LTV 88,5%
    • Woningen tussen € 500.000 en € 1.000.000: gemiddelde LTV 83,7%
    • Woningen boven € 1.000.000: gemiddelde LTV 67,3% 

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde loan-to-value van nieuw afgesloten hypotheken voor woningaankopen van het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de gemiddelde loan-to-value (in procenten). De ondergrens is 82%, de bovengrens is 94% en de stapgrootte is 2%. De figuur laat een daling van de gemiddelde loan-to-value zien van 87,9% in het eerste halfjaar van 2025 naar 87,4% in het tweede halfjaar van 2025. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.Figuur 5: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Marktaandeel grootbanken steeg

Er zijn verschillende partijen die hypotheken verstrekken, zoals banken en verzekeringsmaatschappijen. We onderscheiden in de analyse de grootbanken. Dat zijn ABN, ASN, ING en Rabobank. 

  • De grootbanken hadden in het 2e halfjaar van 2025 een marktaandeel van 44,1% bij nieuw afgesloten hypotheken voor de aankoop van een woning. Dat is het hoogste aandeel sinds 2019.
  • Ook het marktaandeel van de dochterondernemingen van grootbanken nam de laatste jaren toe. In het 2e halfjaar van 2025 hadden zij een marktaandeel van 18.9%.
  • Het gecombineerde marktaandeel van de grootbanken en hun dochterondernemingen steeg van 45,8% in het 1e halfjaar van 2023 naar 63,0% in het 2e halfjaar van 2025.
  • Vooral starters sloten hun hypotheek af bij grootbanken en hun dochterondernemingen. Hun gezamenlijke marktaandeel was 66,3% onder starters en 61,6% onder doorstromers. 
  • In de 4 grootste steden lag het marktaandeel van grootbanken hoger dan daarbuiten. In het 2e halfjaar van 2025 was dit 52,7% in de G4, tegenover 41,9% buiten de stedelijke gebieden. 
  • Grootbanken financierden vaak energiezuinige woningen. Hun marktaandeel bij hypotheken voor woningen met energielabel A of hoger was 48,6%. Bij woningen met energielabel D of slechter was dit 40,1%.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het marktaandeel van grootbanken en dochters van grootbanken onder nieuw afgesloten hypotheken voor de aankoop van een woning van het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2025. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont het marktaandeel (in procenten). De ondergrens is 0%, de bovengrens is 40% en de stapgrootte is 5%. De figuur laat zien dat het marktaandeel van grootbanken en dochters van grootbanken de meest recente halve jaren toenam. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier.Figuur 6: Ontwikkeling marktaandeel grootbanken en dochterondernemingen voor nieuwe hypotheken voor de aankoop van een woning 

Bron: Kadaster

Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6
 

Begrippenlijst

  • Loan-to-value (LTV): het deel van de koopsom dat met een hypotheeklening wordt betaald. Wij gebruiken de koopsom als benadering van de marktwaarde, omdat we geen taxatiewaardes hebben. Geldverstrekkers gebruiken meestal de taxatiewaarde. 
  • Hypotheeksom: het bedrag dat maximaal geleend mag worden binnen een hypotheek. Dit is het bedrag dat bij het Kadaster staat ingeschreven.
  • Hypotheken voor woningaankoop: hypotheken die zijn gerelateerd aan de aankoop van een woning. Omdat hier ook veel overbruggingshypotheken voor de tijdelijke financiering van de oude woning tussen zitten, komt het aantal hypotheken voor woningaankoop hoger uit dan het aantal woningtransacties.
  • Over- en bijsluitingen: hypotheken die niet samenhangen met een woningtransactie. Een oversluiting is het vernieuwen van een bestaande rente. Dat gebeurt vaak aan het eind van de looptijd van een bestaande hypotheek of als de rente (veel) lager is dan de rente op de bestaande over te sluiten hypotheek. Een bijsluiting is een verhoging van een bestaande hypotheek en wordt vaak gebruikt voor verbouwing en/of verduurzaming van de eigen woning. 
  • Geldlening: het bedrag dat daadwerkelijk wordt geleend. In de periode 2019 tot en met 2024 was dit in ongeveer 38% van de gevallen gelijk aan het ingeschreven bedrag. In recente jaren ligt dit aandeel rond de 25%.
  • Grootbanken: ABN, ASN (in historische jaren alle afzonderlijke labels), ING en Rabobank.
  • Dochters van grootbanken: Florius, Moneyou (tot 12 november 2025), Obvion en Vista.

Meer informatie

Wilt u meer over de woningmarkt weten, onderzoeken lezen of contact opnemen met onze expert woningmarkt? Bekijk dan de pagina Woningmarkt.
 

Deel deze pagina

Terug naar vorige pagina