Prijsstijgingen geven waterbedeffect op woningmarkt
Als de prijzen in de grote steden stijgen, wijken woningzoekers uit naar omliggende gemeenten. Dit noemen we het waterbedeffect van de woningmarkt. Vervolgens stijgen ook de prijzen in die gemeenten. Wat vertellen de cijfers ons over het waterbedeffect rond de 4 grote gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag (G4)?
2 ontwikkelingen die het effect bepalen
2 ontwikkelingen bepalen de hoogte van de prijsstijgingen en de trek uit de stad (het waterbedeffect):
- In de G4 steeg de transactieprijs met gemiddeld 64% in 2020 ten opzichte van 2015.
- Het percentage woningverkopers dat binnen de eigen gemeente verhuist nam af van 69% in 2015 tot 52% in 2020.
Verhuisafstand uit 4 grote steden neemt toe
Uit onze data blijkt dat wie uit de 4 grote steden wegtrekt, ook steeds verder van de stad af gaat wonen. De totale verhuisafstand van vertrekkers uit de G4 nam namelijk toe met gemiddeld 7 kilometer: van 37 kilometer in 2015 tot 44 kilometer in 2020.
- Vertrekkende Amsterdammers zorgen met gemiddeld 7,5 kilometer extra verhuisafstand voor de grootste toename.
- Vanuit Den Haag verhuizen mensen gemiddeld 6,4 kilometer naar buiten de stad en vanuit Utrecht 5,9 kilometer.
- Vertrekkende Rotterdammers blijven relatief dichtbij. Gemiddeld zijn zij 3,8 kilometer verder verhuisd in de afgelopen 5 jaar.
Meer vertrekkers uit Amsterdam
Tussen de 4 grote steden zien we ook een waterbedeffect. In Amsterdam stegen de prijzen tussen 2015 en 2018 met 45,9% het meest. Daardoor vertrokken 3 keer zoveel bewoners uit Amsterdam naar de andere 3 gemeenten. Tussen de andere G4-gemeenten blijft het aantal verhuizingen stabiel. Voor elke vertrekker naar Amsterdam krijgt een andere G4-gemeente 3 vertrekkers uit Amsterdam terug.
Rotterdam: goedkopere Zuidoever in trek
Het waterbedeffect zien we ook in de steden zelf, bijvoorbeeld als we inzoomen op Rotterdam. Vertrekkers uit Amsterdam hadden eerst vooral interesse in de Noordoever van de Maas. Maar toen de prijzen daar stegen, kwam de goedkopere Zuidoever ook in trek. Figuur 1 laat zien dat tussen 2015 en 2020 de golf van Amsterdammers naar de Zuidoever zelfs 6 keer zoveel werd.
Figuur 1: Aantal Amsterdammers dat verhuist naar Rotterdam
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1
Bron: Kadaster
Over het onderzoek
Dit onderzoek werd gedaan door Peter Merx en Paul de Vries, Kadaster. Het artikel verscheen ook op de website van ESB, het vakblad voor economen.
Wilt u meer weten over de woningmarkt en prijsvorming?
- Onze woningmarktexpert kan u meer vertellen. Meer informatie en contactgegevens op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.
- Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoed Dashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoed Dashboard.
- Daarnaast publiceren wij voortaan ieder kwartaal de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt. Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.