Twijfel over splitsingswijzigingen: hoe groot is het probleem echt?

Onzekerheid na uitspraak Hoge Raad

Notarissen bieden regelmatig akten bij ons aan om een bestaande splitsing in appartementsrechten te wijzigen. Een gemeenschappelijke ruimte die privé wordt bijvoorbeeld. In 2005 werd de mogelijkheid verruimd om de akte van splitsing te wijzigen. Sindsdien leek het alsof een wijziging zonder meer geldig was als minimaal 80% van de eigenaren akkoord waren. Maar na een uitspraak van de Hoge Raad op 24 februari 2023 is daar onzekerheid over ontstaan. De Hoge Raad oordeelt op deze datum dat alle eigenaren moeten meewerken aan een wijziging van de splitsingsakte, wanneer dit een daad van beschikking inhoudt.

Op zoek naar harde cijfers

De uitspraak roept ook allerlei vragen op over de wijzigingen die voor het Martinuskerkarrest zijn ingeschreven. Hoe vaak is de 80%-optie tot nu toe gebruikt? En hoe groot is het risico dat eerdere akten niet meer rechtsgeldig zijn? In de literatuur werd vaak aangenomen dat het om grote aantallen zou gaan. Maar harde cijfers ontbraken. En zonder data bleef het bij aannames. Dus vroegen onderzoekers Irene Visser en Yassine Hasnaoui van de Rijksuniversiteit Groningen na afstemming met de bewaarders data op bij het Kadaster. Visser: “Wij wilden weten: hoe dramatisch is dit nu echt? Over hoeveel akten hebben we het dan?”

In 2005 versoepeling ingevoerd

Laten we eerst kijken hoe het zo gekomen is. Sinds 2005 was het volgens artikel 5:139 lid 2 BW mogelijk om een splitsing te wijzigen met de vve als partij bij de akte als ten minste 80% van de eigenaren instemmen. Die versoepeling was bewust ingevoerd, omdat het lastig was om van alle eigenaren instemming te krijgen.

Gevolg voor al ingeschreven akten onduidelijk

Het arrest van de Hoge Raad over de voormalige Sint-Martinuskerk in Utrecht bracht daar verandering in. In de Sint-Martinuskerk werd door een wijziging van de akte van splitsing het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte exclusief aan 1 appartement toebedeeld. 1 eigenaar weigerde in te stemmen. De zaak belandde uiteindelijk bij de Hoge Raad, die deze eigenaar gelijk gaf.

Onduidelijke gevolgen voor al ingeschreven akten

Bij een toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex aan 1 van de eigenaren, is instemming van alle eigenaren vereist. Een meerderheid is in die gevallen niet voldoende. Opvallend: de Hoge Raad zei niets over de gevolgen voor al ingeschreven akten. En het is ook onduidelijk welke gevallen nu precies geraakt worden door het arrest. “Dat maakt het lastig,” vertelt Visser. “Als de rechter niet uitlegt wat precies het probleem is, wordt het ook moeilijk om oplossingen te bedenken.”

7% is probleemgeval

Hasnaoui en Visser gingen aan de slag met onze data. Ze onderzochten maar liefst 578 akten, uit een periode van ongeveer 1 jaar voor het Martinuskerkarrest. De uitkomst was verrassend. Slechts 42 akten waren gewijzigd met instemming van de 80% meerderheid, in plaats van alle eigenaren. Dat is 7,2% van het aantal akten dat ze onderzochten. “Wij dachten echt dat het er veel meer zouden zijn,” zegt Hasnaoui. “Iedereen schrijft altijd dat het lastig is om van alle eigenaren akkoord te krijgen, dus je verwacht dat de makkelijkere route vaker wordt gebruikt.”

Elk probleemgeval is risico voor rechtszekerheid

Dit onverwacht lage aantal neemt het probleem niet weg. Al deze wijzigingen lopen mogelijk tegen hetzelfde juridische risico aan. Zijn ze nog wel geldig, nu niet alle eigenaren hebben ingestemd? Bovendien zitten in een splitsing altijd meerdere appartementsrechten. “Ten minste 2, maar in soms zelf meer dan 100 eigenaren per complex. Dan kom je vrij gauw op meer dan 1000 betrokken eigenaren,” duidt Visser. “7% onzekerheid in deze akten is voor het bieden van rechtszekerheid te veel. Zeker omdat het hier kan gaan om akten die achteraf ongeldig blijken.”

Notarissen kiezen voor zekerheid

In de praktijk reageren notarissen voorzichtig op deze onduidelijkheden. De onderzoekers horen terug dat notarissen nauwelijks gebruik meer maken van de 80%-optie. Ook de bewaarders zien nauwelijks nog zulke akten aangeboden worden. Als het niet zeker is, kiezen notarissen voor de veilige weg: instemming van iedereen. “Dat is begrijpelijk,” zegt Hasnaoui. “Maar de versoepeling was in de wetswijziging van 2005 juist ingevoerd om flexibiliteit te bieden. Die flexibiliteit is nu grotendeels verdwenen. Tegelijk blijft onduidelijk wat nog wel kan en wat niet. Dat maakt elke wijziging opnieuw spannend.”

Onduidelijkheid is lastig

Voor het Kadaster is die onduidelijkheid ook lastig. Wij schrijven de akten in in de openbare registers, maar kijken daarbij naar formele inschrijvingsvereisten. Bewaarder Jacques Vos legt het uit met een voorbeeld: “Het kan zijn dat Jan in de akte als vervreemder wordt vermeld. Maar in de Basisregistratie Kadaster (BRK) zien we dat niet Jan maar Piet de rechthebbende is. Dan zullen we vragen om een verbetering. Als die niet komt, dan waarschuwen we alle betrokkenen en raadplegers van de openbare registers en de BRK.” 

In een spagaat

Toch zit het Kadaster hier enigszins in een spagaat, gaat Vos verder. “Tussen verschillende wetenschappelijke auteurs bestaat namelijk enig verschil van inzicht over de reikwijdte en toepassing van dit arrest. Daar komt bij dat we geen grondslag hebben om de inschrijving van het stuk te weigeren. De medewerking van alle appartementseigenaren is namelijk geen inschrijvingsvereiste."

Geldigheid niet gegarandeerd

De bewaarders hebben de situatie van dit arrest goed bekeken. Vos: "We zullen waarschuwen in de gevallen die precies overeenkomen met de formulering die de Hoge Raad heeft gehanteerd. In andere splitsingswijzigingen op grond van artikel 5:139 lid 2 BW doen we dat niet. Maar dat betekent daarmee niet dat de splitsingswijzigingen in die gevallen geldig zijn."

Wetenschap en praktijk komen bij elkaar

Volgens Hasnaoui laat dit project zien hoe waardevol samenwerking is. “Aannames uit de literatuur bleken niet helemaal te kloppen als je echt naar de akten zelf kijkt. Door samen te sparren over onderzoeksopzet, data en interpretatie, krijgen we een realistischer beeld.” Daar zijn de bewaarders het mee eens. Vos: “We staan graag in nauwe verbinding met zowel de praktijk als de wetenschap.” Tijdens het Bewaardersoverleg van het Kadaster kwamen wetenschap en praktijk bij elkaar. “De discussie ging juridisch gezien op het scherpst van de snede,” zegt Visser. “Maar juist die verschillende kanten helpen om verder te komen.”

Grote behoefte aan helderheid

Iedereen is het erover eens dat verduidelijking nodig is. Vanuit de rechtspraak, of eventueel de wetgever. Hasnaoui en Visser werken aan een wetenschappelijke publicatie waarin ook mogelijke oplossingen staan. “Misschien kunnen we de rechter daarmee handvatten geven,” zegt Visser. Jacques Vos sluit af: “Rechtszekerheid ontstaat niet bij 1 partij. Die ontstaat in de samenwerking tussen notaris, het Kadaster, wetenschap en rechtspraak. Juist daarom is samenwerking en duidelijkheid zo belangrijk: zodat iedereen weet waar hij aan toe is.”

Meer informatie

• Het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023 kunt u teruglezen op Rechtspraak.nl.
• Hebt u vragen over het inschrijven van een wijziging splitsing appartementsrecht. Neem dan contact op met de bewaarderstelefoon. Die is op werkdagen tussen 9.00 en 17.00 uur bereikbaar via 088 - 183 22 42.