Kopers betaalbare nieuwbouw komen vaker uit andere gemeente

Steeds meer mensen zoeken een woning buiten hun eigen gemeente

Jonge huishoudens verhuizen steeds vaker naar buiten hun eigen gemeente. Dat komt omdat ze op zoek zijn naar een betaalbare woning. En die zijn schaars. Dat betekent ook dat kopers die in hun eigen gemeente willen kopen meer concurrentie hebben van buitenaf.

Sinds 2024 mogen gemeenten eigen inwoners voorrang geven

Gemeenten willen jonge huishoudens de kans geven om in hun eigen omgeving te blijven. Daarom mogen zij sinds 2024 voorrang geven aan kopers uit de eigen woonplaats. Daar zitten wel voorwaarden aan. 

• Het gaat om nieuwbouwwoningen die niet meer kosten dan de betaalbaarheidsgrens. De overheid stelt elk jaar een grens vast voor wat zij een betaalbare woning vindt. In 2025 is die € 405.000.
• De gemeente mag bij maximaal 50% van de nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens voorrang geven aan kopers uit de eigen gemeente. 

Steeds minder nieuwbouwtransacties onder betaalbaarheidsgrens

• Tussen 2019 en 2024 nam het aantal transacties van nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens af. In 2019 waren het er ongeveer 11.000, in 2024 nog maar ongeveer 7.000. 
• Het aandeel betaalbare koopwoningen binnen alle nieuwbouw van koopwoningen is gedaald van 30% in 2019 tot 25% in 2024.

Steeds meer kopers van buiten eigen gemeente

Tussen 2019 en 2024 kwamen gemiddeld steeds meer kopers van betaalbare nieuwbouwwoningen van buiten de eigen gemeente. In 2019 was dit nog 16%, in 2024 steeg dit naar 21%. Doordat betaalbare woningen steeds moeilijker zijn te vinden, zijn huishoudens meer bereid om te verhuizen naar buiten hun regio. 

Figuur 1 Ontwikkeling van het aandeel gemeenten waar meer dan de helft van de kopers van betaalbare nieuwbouw uit een andere gemeente komt. 
Bron: Kadaster 
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Op steeds meer plekken komt meer dan helft kopers van buiten

• Er zijn steeds meer gemeenten waar meer dan de helft van de kopers van betaalbare nieuwbouwwoningen uit een andere gemeente komt. Dit percentage nam toe van 23% in 2019 naar 30% in 2024. 
• Vooral in de G4 komen de meeste kopers van buiten de regio. De grote steden trekken vooral jonge huishoudens aan.
• In kleinere gemeenten komen de kopers vooral uit de eigen gemeente of aangrenzende gemeente. 

 
Figuur 2 Herkomst van kopers betaalbare nieuwbouwwoningen naar gemeentegrootte.    
Bron: Kadaster 
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Over het onderzoek

• Wij hebben uit onze data de transacties geselecteerd van nieuwbouwkoopwoningen die tussen 2019 tot en met 2024 zijn opgeleverd. We hebben bij bijna alle koopwoningen een transactie gevonden, zo’n 94%. Een nieuwbouwwoning wordt vaak 1 tot 2 jaar voor de oplevering verkocht. Daarom gaat het in dit onderzoek om transacties in de periode van 2018 tot en met 2023.
• We rekenden met de betaalbaarheidsgrens die gold op het moment van de transactie. In de periode van 2019 tot en met 2024 is deze grens verhoogd van € 245.000 naar € 390.000.
• Om te bepalen welke nieuwbouwwoningen beneden de betaalbaarheidsgrens vallen, heb je de verkoopprijs nodig. Wij registreren de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen niet. Meestal staat in de akte alleen de koopsom van de bouwgrond. Daar komen in elk geval nog de bouwkosten bij. Om toch een inschatting te geven van de verkoopprijs, hebben we deze afgeleid uit de gegevens van alle transacties van bestaande koopwoningen in Nederland in dezelfde periode. De rekenmethode die we gebruikten heet in de statistiek ‘hedo¬nisch prijsmodel’. We gebruikten de volgende gegevens: perceelgrootte, woon¬oppervlakte, woningtype, bouwjaar, transactiejaar en de gemeente.
• Wij hebben bij de rekenmethode geen zicht op het percentage betaalbare koopwoningen dat door lokale overheden wordt afgestemd met woningbouwers of ontwikkelaars. Zij kunnen woningen namelijk onder de marktwaarde verkopen om zo aan het vereiste percentage betaalbare koopwoningen te voldoen. 
• Om onze methode te toetsen hebben we onze verkoopprijzen vergeleken met de verkoopprijzen die het CBS elk kwartaal via een steekproef ophaalt bij aanbieders van nieuwbouwwoningen, bijna allemaal marktpartijen. De cijfers bleken bijna gelijk.

Meer informatie

• Dit onderzoek is uitgevoerd door Hans Wisman, onderzoeker bij het Kadaster, en Sara Bugera, adviseur bij Republiq. 
• Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Het Kadaster publiceert ook de komende maanden weer interessante onderzoeken. Bijvoorbeeld naar ontwikkelingen op de woningmarkt of in agrarisch grondgebied. Bekijk alle aankomende publicaties in onze Publicatieplanning.
• Wilt u overzicht van al onze producten die te maken hebben met gegevens over vastgoed? Ga dan naar de pagina Vastgoed.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoeddashboard.