Woningmarkt 1e kwartaal 2026: weer meer verkopen, vooral goedkopere woningen

Bekijk de toelichting van expert woningmarkt Matthieu Zuidema

Opnieuw meer woningen verkocht dan 1 jaar geleden

• In het 1e kwartaal van 2026 zijn ruim 76.000 woningen verkocht. Dat was 18% meer dan 1 jaar geleden en 12% minder dan het vorige kwartaal. Het gaat hier om alle verkochte woningen. Daarbij horen ook de woningen die door investeerders en woningcorporaties in grote aantallen binnen 1 verkoop worden verkocht.
• Doorstromers en koopstarters kochten samen 80% van alle woningen. Dat waren 61.000 koopwoningen. Dit was 11% meer dan 1 jaar geleden en 13% minder dan in het vorige kwartaal. 
• Koopstarters kochten 43% van alle koopwoningen. Het aandeel van koopstarters was het afgelopen jaar vrij stabiel rond 43-46%. 
• Investeerders kochten 10.000 woningen. Dat was 86% hoger dan 1 jaar geleden. Dit waren vooral aankopen tussen investeerders en maar voor een klein deel koopwoningen. Sinds 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor investeerders verlaagd. Het kan zijn dat een deel van de investeerders hun aankopen eind vorig jaar heeft uitgesteld. 

 Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal transacties naar kwartaal en type koper.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1 

 
Gemiddelde koopsom stijgt steeds minder hard

• Om de woningprijsontwikkeling te volgen publiceert het Kadaster samen met het Centraal Bureau voor de Statistiek de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Deze was in het 1e kwartaal van 2026 5,2% hoger dan 1 jaar geleden. De prijzen stegen steeds minder hard.
• Ook de gemiddelde koopsom steeg minder hard. Dat komt deels omdat er steeds meer kleine woningen werden verkocht door investeerders. Als we de verkopen door investeerders niet meenemen, was de gemiddelde koopsom ruim 3% hoger.
• Koopstarters betaalden gemiddeld € 406.000, 1 jaar geleden was dat € 392.000. Doorstromers betaalden € 561.000, 1 jaar geleden was dat € 553.000. 
• Als investeerders nog woningen kochten, dan waren dit vooral duurdere en grotere woningen. Deze kunnen ze in de vrije sector verhuren zonder dat er beperkingen zijn voor de huurprijs. 

Figuur 2: Ontwikkeling van de gemiddelde koopsom naar kwartaal en type koper.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Gemiddelde koopsom in steeds meer gemeenten lager

• In 84 (25%) van de gemeenten was de gemiddelde koopsom van een koopwoning hoger dan € 550.000. In 3 (1%) van de gemeenten minder dan € 300.000. 
• In 125 van alle 342 gemeenten (37%) was de gemiddelde koopsom van een koopwoning lager dan 1 jaar geleden. In het 1e kwartaal van 2025 was dit nog 8%. 
• In 16 van de 45 (36%) grootste gemeenten (G4 en G40) was de gemiddelde koopsom van een koopwoning lager dan 1 jaar geleden. In het 1e kwartaal van 2025 was dit nog 2%. 

Figuur 3: Gemiddelde koopsom van woningen, gekocht door eigenaar-bewoners, per gemeente in het 1e kwartaal 2026.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Piek in verkopen particuliere investeerders lijkt bereikt

• Investeerders verkochten in het 1e kwartaal van 2026 opnieuw meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat ze van hen kochten. Dit komt onder andere door veranderingen in het beleid en in de markt. Ze verkochten ruim 4.500 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan dat ze van hen kochten. Daardoor kwamen er minder woningen beschikbaar voor verhuur. 
• 44% van alle verkopen was van bedrijfsmatige investeerders, 56% van particuliere investeerders.
• Particuliere investeerders verkochten ruim 3.400 woningen aan eigenaar-bewoners. Voor het eerst in 3 jaar tijd zijn dat er minder dan 1 jaar eerder. Daarmee lijkt de piek van de verkoopgolf bij particuliere investeerders bereikt. Particuliere investeerders hebben inmiddels sinds 2015 meer woningen verkocht dan gekocht.
• Bedrijfsmatige investeerders verkochten 2.700 woningen aan eigenaar-bewoners. Dat is nog wél meer dan 1 jaar geleden. Ook kochten ze ruim 900 woningen van eigenaar-bewoners, ruim meer dan 1 jaar geleden. Dit kan komen door de verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Mogelijk hebben zij gewacht met hun aankopen. Die namen af eind 2025 en stegen in het 1e kwartaal van 2026.
• 30% van de verkochte investeerderswoningen staat in de 4 grootste gemeenten van Nederland: Amsterdam, Rotterdam, ’s-Gravenhage of Utrecht (G4). Dit aandeel is vergelijkbaar met eerdere kwartalen. 
• In het 1e kwartaal van 2026 werden ongeveer 1.700 tweede woningen verkocht en 300 gekocht. Het verschil is minder groot dan gemiddeld in 2025. Doordat er meer verkocht wordt dan gekocht, wordt de voorraad tweede woningen kleiner. 

Figuur 4: Ontwikkeling transacties tussen eigenaar-bewoners en particuliere en bedrijfsmatige investeerders per kwartaal. In dit figuur staan 2 stromen. De stroom van huur naar koop laat zien dat investeerders woningen verkopen aan mensen die er zelf in gaan wonen: huurwoningen worden koopwoningen. De stroom van koop naar huur is het omgekeerde: koopwoningen worden gekocht om te verhuren.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Koopstarters kochten steeds meer kleine woningen

• Van alle woningen die koopstarters in het 1e kwartaal van 2026 kochten, was 35% kleiner dan 80 m2. 1 jaar geleden was dat nog 33% en 2 jaar geleden 27%.
• Veel van deze woningen zijn oud. 32% van al deze aankopen heeft een bouwjaar voor 1950. Van alle kleine woningen die er in Nederland staan is dat 21%.
• Koopstarters kunnen deze kleine woningen steeds vaker kopen, omdat veel investeerders juist deze woningen zijn gaan verkopen door veranderingen in het beleid en in de markt. Koopstarters profiteerden: 28% van de woningen die zij kochten met een oppervlakte tot 80 m2 was eerst van een investeerder. Slechts 9% van de overige woningen die zij kochten, was van een investeerder.

Figuur 5: Trend van het aantal transacties per kwartaal naar oppervlakteklasse en type koper.
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Vooral veel kleine woningen gekocht in grote steden

• Koopstarters kochten hun kleine woningen vooral in de steden. In Amsterdam steeg het aandeel van woningen kleiner dan 80 m2 naar maar liefst 77% in het 1e kwartaal. 
• Starters kopen al langer steeds meer kleine woningen. Voor de hele G4 ging het aandeel van 50% van 2021 naar 63% in het 1e kwartaal van 2026. In de G40 steeg dit van 20% naar 35%. 
• Ook vergeleken met de woningvoorraad worden er veel kleine woningen verkocht. In de G40 is maar 10% van de koopwoningen in de voorraad kleiner dan 80 m2. Dat percentage ligt een stuk lager dan het huidige aandeel in de transacties van 35%. 
• 91% van alle koopwoningen in Nederland is groter dan 80m2. Voor huurwoningen ligt dat heel anders. Van de sociale huurwoningvoorraad is bijna de helft kleiner dan 80 m2. 
• Het aantal kleine koopwoningen neemt de laatste jaren toe door nieuwbouw. Sinds 2024 is 13% van alle nieuwbouwwoningen kleiner dan 80 m2. De komende jaren zal dit naar verwachting alleen maar toenemen door de eisen om voldoende betaalbare koop te realiseren. 

Figuur 6: Trend van het aantal transacties per kwartaal naar oppervlakteklasse en regio
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Woningvoorraad investeerders weer kleiner geworden

• Het aantal woningen van investeerders nam verder af. Investeerders bezaten op 1 april 2026 9,0% van alle woningen. 1 jaar eerder was dit nog 9,2%. In totaal zijn 749.000 woningen in handen van investeerders.
• Vooral particuliere investeerders stootten woningen af. Hun aandeel daalde in 1 jaar tijd van 3,6% naar 3,3%. Dat zijn zo’n 25.000 woningen. Zij bezitten nu nog 273.000 woningen.
• Het aandeel van bedrijfsmatige investeerders steeg licht van 5,6% naar 5,7%, totaal zo’n 8.000 woningen. Door nieuwbouw of door bestaande gebouwen te verbouwen kregen zij meer woningen in bezit dan dat er door verkoop uit gingen. Bedrijfsmatige investeerders bezitten nu 475.000 woningen. 

Figuur 7: Aandeel van de woningvoorraad in het bezit van investeerders op 1 april 2024, 1 april 2025 en 1 april 2026. 
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 7

Over het onderzoek

• Dit Kwartaalbericht woningmarkt is geschreven door Lianne Hans, Frank Harleman, Sanne Holtslag-Broekhof, Niels Kuiper en Matthieu Zuidema.
• De cijfers van het afgelopen kwartaal zijn voorlopig. Voor een klein deel van de woningen die doorstromers kochten, zal later blijken dat dit om een tweede woning van een investeerder ging. Het tegenovergestelde geldt ook door woningen die op dit moment nog in het bezit lijken van particuliere investeerders, maar waar de koper uiteindelijk zelf in is gaan wonen. Daarom stellen we de cijfers in onze volgende kwartaalberichten bij. 
• Maandelijks publiceren we samen met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) informatie over de woningmarkt, gebaseerd op de woningprijsindex. De woningprijsindex corrigeert voor toevalligheden in de transacties, zoals woningtype en regio. 
• Het Kadaster publiceert het aantal transacties en de koopsom op basis van de eigendomsoverdrachten bij de notaris. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) publiceert op basis van de koopcontracten. Uit een eerder onderzoek blijkt dat hier gemiddeld zo’n 2 maanden tussen zit. U leest het onderzoek Woningverkoper heeft ruim half jaar nodig tot overdracht op brainbay.nl.
• Als we het in deze publicatie hebben over verkochte woningen bedoelen we de eigendomsoverdracht van alle bestaande woningen.

Meer informatie

Wilt u meer over de woningmarkt weten, onderzoeken lezen of contact opnemen met onze expert woningmarkt? Bekijk dan de pagina Woningmarkt.