Samenwerken aan een kaartenreis

Met een harde schijf vol met historische kaarten gingen we van start. Er waren zelfs papieren exemplaren die we nog moesten digitaliseren. Het was best een uitdaging om de kaarten zo te combineren dat het precies klopte en er ook nog mooi uitzag. Maar al snel kwamen we tot een handig ontwerp. Via een verschuifbare tijdbalk blader je door de historische kaarten van elke plaats in Nederland.

250 miljoen hits

En zo werd het idee een website: Topotijdreis.nl. De website kwam op 24 september 2015 online. Die dag kwamen er maar een paar bezoekers. Maar 1 dag later werd het nieuws opgepakt door allerlei landelijke media. Dat had niemand verwacht of zelfs maar durven dromen. Al snel volgde een telefoontje vanuit Esri Amerika: de bezoekersaantallen gingen door het dak. In nog geen 5 dagen tijd kreeg Topotijdreis 250 miljoen hits! 

Blijven ontwikkelen

De kracht van Topotijdreis zijn al die kaarten. Want elke kaart is een uniek stukje verleden. Op sommige oude kaarten zijn de koffievlekken nog zichtbaar. De website lijkt nog steeds op hoe we die 10 jaar geleden bouwden. Maar er kwamen wel mogelijkheden bij. Zo kun je nu 2 kaarten uit verschillende periodes naast elkaar in beeld vergelijken. En we voegden luchtfoto’s toe. Ook de komende jaren ontwikkelen we door. Maar eenvoud blijft het uitgangspunt. 

Topotijdreis in cijfers

Dit is Topotijdreis in 5 opvallende cijfers: 

• Meer dan 125.000 bezoekers per maand
• Meer dan 143 miljoen hits per maand
• Een 8,5 als beoordeling door bezoekers 
• Meer dan 200 jaar aan kaarten
• Meer dan 18 jaar aan luchtfoto’s

Verhalen achter de kaart

Bezoekers gebruiken Topotijdreis.nl om allerlei verschillende redenen, voor hun hobby of juist professioneel. We zijn heel blij met alle enthousiaste gebruikers en de positieve feedback die we krijgen. De komende maanden leest u interviews met 5 fans: waarom zijn zij zo blij met Topotijdreis? En waar gebruiken ze het precies voor?

• Interview 1: Peter Jan de Jong - agrarisch makelaar
• Interview 2: Edwin Rittersma - adviseur bij Waterschap Noorderzijlvest

Meer informatie

Ook benieuwd naar hoe uw buurt of favoriete regio door de eeuwen heen veranderd is? Ga dan naar Topotijdreis.nl. 
 

Parelwijken en populaire gemeenten

• Het onderzoek laat ook de ‘parelwijken’ zien. Hier zijn de prijzen naar verhouding laag, maar stijgen ze wel snel. 
• Daarnaast is er inzicht in de verhuizingen vanuit West-Nederland naar gemeenten in andere provincies. De Veluwe blijkt in trek bij huizenkopers vanuit de Randstad.

Tuin gemiddeld het kleinst en duurst in Amsterdam

Bij de berekening van de huizenprijzen tellen we tuinen niet mee in de prijs. We kijken dus naar de vierkantemeterprijs per woonoppervlak. Tuinen kunnen een huis aantrekkelijker maken, net als winkels en scholen in de buurt. Maar een tuin bepaalt niet hoe duur een huis is. Dat is goed te zien in Amsterdam: daar zijn de prijzen het hoogst, maar de tuinen het kleinst.

Over het onderzoek

Voor huizenkopers, -verkopers en -bezitters zijn lokale huizenprijzen het meest interessant. Die zijn het best te vergelijken via de prijs per vierkante meter woonoppervlak. Daarom onderzoeken we samen met weekblad EW al sinds 2016 de vierkantemeterprijs. Ieder jaar doen we uitgebreid onderzoek naar de woningtransacties (woningverkopen) in alle Nederlandse wijken en buurten van de grote steden. Het gaat dus niet om WOZ-waarden of vraagprijzen, maar om echt betaalde bedragen.

Lees het onderzoek van vorig jaar.

Meer weten?

Bekijk alle resultaten van het onderzoek (met een betaald account) op ewmagazine.nl. Hier vindt u ook interactieve kaarten en prijsinformatie op wijk- en buurtniveau.

Meer onderzoeken

• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onderzoeker Martin Tillema via zijn contactpagina.
• Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Wilt u voortaan ieder kwartaal cijfers en inzichten over de woningmarkt ontvangen? Schrijf u dan in voor ons Kwartaalbericht woningmarkt via het aanmeldformulier.

• In 6 wijken kwam de gemiddelde vierkante meterprijs in 2022 uit boven de € 10.000. Deze wijken vinden we allemaal terug in Amsterdam.
• Starters slaan toe: kopers worden jonger, het aandeel starters wordt groter. Er zijn veel alleenstaande starters in grote steden.
• Klein meer gewild: de verkoop van grote huizen neemt af ten opzichte van kleine. Oude én nieuwe appartementen zijn populairder.

Meer weten?

Bekijk alle resultaten van het onderzoek (met een betaald account) op ewmagazine.nl. Hier vindt u ook alle achtergrondartikelen en interactieve kaarten op gemeente- en wijkniveau.

Over het onderzoek

Voor huizenkopers, -verkopers en -bezitters zijn lokale huizenprijzen het meest interessant. Die zijn het best te vergelijken via de prijs per vierkante meter woonoppervlak. Daarom onderzoeken we samen met weekblad EW al sinds 2016 de vierkantemeterprijzen. Ieder jaar doen we uitgebreid onderzoek naar de transacties (woningverkopen) in alle Nederlandse wijken. Het gaat dus niet om WOZ-waarden of vraagprijzen, maar om echt betaalde bedragen.

Meer onderzoeken

• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onderzoeker Martin Tillema via zijn contactpagina.
• Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Wilt u voortaan ieder kwartaal cijfers en inzichten over de woningmarkt ontvangen? Schrijf u dan in voor ons Kwartaalbericht woningmarkt via het aanmeldformulier.
   

Meer transacties bestaande koopwoningen in oktober

Wij maakte bekend dat het in oktober 21 849 woningtransacties registreerde. Dat is 20,5% meer dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2025 zijn 193.317 woningen verkocht, ruim 17% meer dan een jaar eerder.
In oktober was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning € 498.996. Voor het bepalen van prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen wordt niet de transactieprijs, maar de prijsindex gebruikt. Bij de berekening van de prijsindex wordt rekening gehouden met kwaliteitsverschillen tussen koopwoningen. In de gemiddelde transactieprijs zit geen kwaliteitscorrectie.
 

Meer cijfers in Vastgoeddashboard

Iedere maand publiceren we cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie.

Naar Vastgoeddashboard

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

• De belangrijkste cijfers en ontwikkelingen staan ieder kwartaal op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.

Publicatieplanning

We publiceren ook komende maanden weer interessante onderzoeken. Bijvoorbeeld naar ontwikkelingen op de woningmarkt of in agrarisch grondgebied. Bekijk alle aankomende publicaties in onze Publicatieplanning.

Tarieven zo laag mogelijk maar wel kostendekkend

Wij houden onze tarieven zo laag mogelijk. Maar we moeten wel onze eigen kosten kunnen dekken. Ook komend jaar stijgen onze kosten, bijvoorbeeld door inflatie. Onze tarieven volgen daarbij de algemene ontwikkeling van lonen en prijzen. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onze tarieven voor 2026 goedgekeurd.

Meer informatie

• Een overzicht onze nieuwe tarieven ziet u in de pdf Tarieven 2026.
• Voor de tarieven voor de scheepvaart bekijkt u de pdf Tarieven Schepen 2026.
• Of lees de Vraag en antwoorden op de pagina Toelichting tarieven 2026.
• Onze zakelijke klanten kunnen met vragen ook terecht bij hun relatiemanager. 

Het verleden in beeld 

Rittersma is een geboren Groninger. “Ik heb iets met dit landschap en het ontstaan ervan: de dynamiek van de zee, de invloed van het water. Ik vraag me vaak af: waarom ligt daar een oude dijk? Waarom kronkelt die waterloop? Dan pak ik ’s avonds op de bank mijn telefoon erbij om te kijken op Topotijdreis hoe die specifieke locatie er vroeger uitzag.” 

Een gouden combinatie

In zijn werk combineert hij Topotijdreis met een hoogtekaart en een kaart met daarop de waterstaatkundige gegevens. “Die drie dingen samen geven mij een heel mooi beeld. Hoe liepen vroeger de waterstructuren en wegen? Eerder pakte ik er dan een oude topografische atlas bij, maar Topotijdreis is natuurlijk veel dynamischer. Het laat je namelijk ook het jongste deel van de geschiedenis zien. Dat maakt mijn adviezen beter.”

Oud en nieuw in het landschap

Rittersma woont in Bedum en fietst iedere dag langs het Boterdiep naar zijn werk in Groningen. “Langs mijn route staat een gemaal van ons waterschap en een windmolen. Dat was vroeger het gemaal. Die molen is verplaatst voor de aanleg van de Eemshavenweg. Op de plek waar die eerst stond, is het water nog altijd iets breder. Op Topotijdreis zie je waar die ooit stond. En dat het gebied toen anders werkte. Dat maakt deze plek voor mij zo bijzonder, oud en nieuw naast elkaar.” 

Meer informatie

• Nieuwsgierig naar hoe Topotijdreis ontstaan is? Lees dan het artikel Topotijdreis: al 10 jaar reizen door 200 jaar geschiedenis.
• Wilt u weten hoe anderen Topotijdreis gebruiken? Lees ook het interview met agrarisch makelaar Peter Jan de Jong: 10 jaar Topotijdreis: ‘Die kaarten bieden houvast’.
• Zelf door de tijd reizen? Dat doet u natuurlijk op Topotijdreis.nl.
• En wist u al dat er nieuwe historische kaarten zijn toegevoegd? Lees daar meer over in het artikel Nieuwe historische kaarten in Topotijdreis.

Nieuwe kaarten toegevoegd

Er zijn 2 historische kaarten toegevoegd aan Topotijdreis:

1. De Tranchotkaart. Deze zeldzame topografische kaart laat het gebied tussen de Maas en de Rijn heel gedetailleerd zien. U vindt deze kaart op schaal 1:25.000 in Topotijdreis van 1815 tot 1849.
2. De Nettekeningen. Deze met de hand getekende kaarten vormden de basis voor de Topografische Militaire Kaart. Ze geven een uniek beeld van Nederland in de 19e eeuw. U kunt deze kaarten op schaal 1:50.000 bekijken in Topotijdreis of bestellen via de pagina Nettekeningen 1830-1850. 

Correcte kaarten en toegankelijk voor iedereen

Oplettende gebruikers hebben een aantal fouten in het kaartbeeld gemeld. Daar zijn wij erg blij mee, want die fouten hebben we nu kunnen herstellen. Daarnaast hebben we een toegankelijkheidsonderzoek laten uitvoeren. We hebben hierdoor wat verbeteringen aan de website kunnen doen. Nu is Topotijdreis voor iedereen beter toegankelijk. 

Een kleine verandering  

Gebruikt u de kaartlaag Historische topografische data 1830–1849 in uw eigen kaart of applicatie? Dan verandert er iets. Omdat de Nettekeningen vanaf 1836 zijn toegevoegd, is de eerdere kaartlaag die liep van 1830-1849 opgesplitst in twee nieuwe lagen: 1830–1835 en 1836–1849. De oude laag Historische topografische data 1830–1849 vervalt op 1 december 2025.

Meer informatie

• Reis zelf door de tijd op de website van Topotijdreis. 
• Wilt u op de hoogte blijven van nieuwe kaarten en ontwikkelingen? Wordt lid van de LinkedIn-groep van Topotijdreis.nl.

Inzicht door databundeling

Björn Driessen is adviseur energietransitie gebouwde omgeving. Hij was vanuit RVO betrokken bij de pilot. “Door data van RVO en het Kadaster aan elkaar te koppelen krijg je meer inzicht in de kenmerken van een woning. Deze informatie kan voor gemeenten een aanleiding zijn om in gesprek te gaan met bewoners van matig of slecht geïsoleerde woningen. Of met woningcorporaties om verduurzaming efficiënter aan te pakken. Voor bijvoorbeeld een warmtenet is het belangrijk dat woningen wel voldoende geïsoleerd zijn.”

Data verzamelen en combineren

Verduurzaming begint met inzicht, zegt ook zijn collega Monique Lacroix. En meer data betekent meer inzicht. “Het Kadaster selecteerde voor dit onderzoek alle 75.000 woningen in de gemeente Apeldoorn en deelden deze met RVO. RVO koppelde hieraan de verschillende isolatiewaarden voor gevels, vloeren, daken, ramen en deuren. Of de beschrijving van het isolatieniveau van ramen, muren, daken en vloeren. Daarbij hielden we ook rekening met het jaar waarin het label was uitgegeven.”

Goed, redelijk of slecht geïsoleerd

Björn: “Daarna vulden wij het bestand aan met het type eigenaar en maakten we de verschillende isolatiekenmerken vergelijkbaar. Op basis van bouwjaar en isolatiewaarde of beschrijving maakten we variabelen voor gevel, dak, vloer, glas leefruimte en glas slaapruimte. Daarna deelden we ze in naar ‘goed’, ‘redelijk’ en ‘slecht’ geïsoleerd. Dit konden we  voor 66% van de woningen invullen.”

Apeldoornse gevels, daken en vloeren vaak slecht geïsoleerd

De 1e resultaten laten zien dat de woningen in Apeldoorn ‘slecht’ scoren op de isolatie van gevel, dak of vloeren en ‘goed’ of ‘redelijk’ op raamisolatie. Marion Plegt is onderzoeker bij het Kadaster en vertelt hier meer over: “63% van de woningen in Apeldoorn heeft een energielabel. Dat is net zoveel als het landelijk gemiddelde. Dat zijn woningen van particuliere eigenaren, woningcorporaties en bedrijfsmatige of particuliere verhuurders. De woningen die ‘goed’ scoren zijn vooral nieuwe woningen of woningen waarbij is geïnvesteerd in na-isolatie.” 

Resultaten zijn niet zwart-wit

Het komt vaak voor dat een woning op delen goed of redelijk scoort en op andere delen slecht, zegt Marion: “Er zijn veel van zulke combinaties te maken. In Apeldoorn vinden we er ruim 300. Alleen op basis van 5 ‘goede’ of 5 ‘slechte’ kenmerken kijken is natuurlijk een versimpeling. Er zijn veel nuances mogelijk. Ongeveer 3% van de woningen met een energielabel scoort slecht op alle kenmerken. Daarvan blijken de meeste woningen in bezit te zijn van woningcorporaties. Ongeveer 3% van de woningen met een energielabel scoort slecht op alle kenmerken. Dat zijn rond de 2500 woningen. Daarvan blijken de meeste in bezit te zijn van woningcorporaties. Daar staat tegenover dat er 700 woningen op alle kenmerken goed scoorden.”  

Gerichte vragen voor gerichte antwoorden

De dataset maakt het mogelijk om gericht vragen te stellen. Bijvoorbeeld: in welke wijk staan de meeste woningen zonder vloerisolatie en wie zijn daarvan de eigenaren? Marion: “Die vinden we in Zuidoost. 3.550 woningen daar hebben een slecht geïsoleerde vloer. Dat is ongeveer 53% van alle woningen daar met een energielabel.”. Naast RVO en Gemeente Apeldoorn bespraken we de uitkomsten ook met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het Centraal Bureau voor de Statistiek. “Deze dataset is nu voor heel Nederland beschikbaar.”

Meer informatie

• Deze onderzoekspilot komt voor uit het samenwerkingsverband Verbetering Informatievoorziening Energietransitie (VIVET) waar zowel RVO als Kadaster aan deelnemen.
• Op de site van VIVET kunt u het hele onderzoek downloaden. 
• Het plan is om deze dataset voor heel Nederland te maken.

 

Steun en toeverlaat van grondeigenaren

De Jong helpt grondeigenaren bij de verkoop van hun boerderijen, landbouwgrond en productierechten. “Ik ben een sparringpartner en steunpilaar voor agrarische ondernemers. Bijvoorbeeld bij bedrijfsovernames, taxaties of pachtzaken. Maar ik sta grondeigenaren ook bij in gesprekken met de overheid, als die bijvoorbeeld grond wil kopen voor de verbreding van een snelweg.” 

Houvast door Topotijdreis

Soms gaat een stuk grond van generatie op generatie over en weet niemand meer wat de geschiedenis precies is. Vooral bij slootdempingen is Topotijdreis volgens De Jong een uitstekend hulpmiddel. “Op kaarten uit de jaren ’50 zie je vaak nog een sloot lopen die er nu niet meer is. Dan vraag je je af: Waarmee is die opgevuld? Alleen met grond, of ook met ander materiaal? Bijvoorbeeld in de omgeving van Rotterdam. Daar zijn na de oorlog veel sloten volgestort met grond en puin. Dat kan vervuilende stoffen zoals asbest of loodhoudende stenen bevatten. Topotijdreis geeft dan houvast voor de plekken waar je zoeken moet”

Terug in de tijd

De Jong gebruikt de kaarten om verrassingen te voorkomen. Soms digitaal, maar soms ook op de ouderwetse manier. Dan print hij de schermafbeeldingen en legt ze tegen het raam om lijnen te vergelijken. “Op luchtfoto’s en topografische kaarten kan ik terug in de tijd om te zien wat er verdwenen of bijgekomen is. Een sloot, een put, een schuur: in de jaren ’40 of ’50 nog aanwezig, maar in 2025 nergens meer te bekennen.” Zo kan hij verdwenen sloten opsporen, bouwjaren achterhalen en verdachte plekken aanwijzen. “Alles komt vroeg of laat boven,” zegt hij. “Dan kun je het maar beter vooraf geregeld hebben”.

Meer informatie

• Nieuwsgierig naar hoe Topotijdreis ontstaan is? Lees dan het artikel Topotijdreis: al 10 jaar reizen door 200 jaar geschiedenis. 
• Zelf ook door de tijd reizen? Dat doet u natuurlijk op Topotijdreis.nl.
• En wist u al dat we nieuwe historische kaarten aan Topotijdreis hebben toegevoegd? U leest er alles over in het artikel Nieuwe historische kaarten in Topotijdreis. 

Meer transacties bestaande koopwoningen in september

We registreerden in september 21.934 woningtransacties. Dat is 24,5% meer dan 1 jaar eerder. In de eerste 9 maanden van 2025 zijn 171.468 woningen verkocht, 17% meer dan 1 jaar eerder.

In september was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning € 489.072. Voor het bepalen van prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen wordt niet de transactieprijs, maar de prijsindex gebruikt. Bij de berekening van de prijsindex wordt rekening gehouden met kwaliteitsverschillen tussen koopwoningen. In de gemiddelde transactieprijs zit geen kwaliteitscorrectie.

Meer cijfers in Vastgoeddashboard

Iedere maand publiceren we cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie.

Naar Vastgoeddashboard

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

• De belangrijkste cijfers en ontwikkelingen staan ieder kwartaal op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.

Publicatieplanning

We publiceren ook komende maanden weer interessante onderzoeken. Bijvoorbeeld naar ontwikkelingen op de woningmarkt of in agrarisch grondgebied. Bekijk alle aankomende publicaties in onze Publicatieplanning.

5 conclusies

1. In de provincie Noord-Holland was het verschil het grootst tussen 2022 en 2024. De prijs liep daar toen uiteen van € 67.500 tot € 108.700 per hectare. Dat is een verschil van ruim € 41.000 per hectare. 
2. Het verschil in grondprijzen is in Flevoland het sterkst toegenomen. De helft van alle overgedragen grond had in 2012 tot en met 2014 een prijs tussen € 94.300 en € 103.700 per hectare. In de periode 2022 tot en met 2024 was het verschil veel groter. Toen ging een hectare landbouwgrond in Flevoland voor € 167.900 tot € 244.100 per hectare. 
3. Dit verschil is voor een deel te verklaren door het prijsverschil in type grondgebruik. Bouwland is bijvoorbeeld duurder dan grasland. Vooral omdat op deze grond akkerbouwgewassen worden geteeld die een hogere opbrengst per hectare opleveren.
4. Ook andere kenmerken spelen een rol. Percelen op kleigrond zijn vaak duurder dan die op zand- of veengrond. Dit komt omdat kleigrond geschikt is voor gewassen die meer geld opleveren en omdat de grond beter te bewerken is. Ook bodemkwaliteit, waterhuishouding, kavelgrootte en kavelvorm hebben invloed op de waarde van grond. Zo leveren grote, rechthoekige kavels met goede afwatering vaak meer op.
5. De waarde van landbouwgrond verschilt soms zelfs binnen een paar kilometer. In sommige gebieden liggen percelen met een prijsverschil van meer dan € 15.000 per hectare dicht bij elkaar. In Groningen en Noord-Holland zijn de verschillen tussen goedkopere en duurdere gebieden het grootst. In regio’s zoals Salland en de Achterhoek liggen de prijzen dichter bij elkaar.

Over dit onderzoek

Dit onderzoek is in samenwerking met Wageningen Social & Economic Research. Het hoort bij het Kwartaalbericht agrarische grondmarkt van het 2e kwartaal 2025. Wij versturen het kwartaalbericht ieder kwartaal per e-mail. 

Aanmelden kwartaalbericht per e-mail

Meer weten?

• Meer onderzoeken vindt u op de pagina Onderzoeken agrarisch vastgoed en grond.
• Onze kwartaalberichten vindt u op de pagina Kwartaalberichten agrarische grondmarkt. 
• Hebt u vragen of opmerkingen? Neem dan contact op met onze expert landelijk gebied. Meer informatie en contactgegevens vindt u op de pagina expert landelijk gebied.
• Onze aankomende publicaties vindt u op de pagina Publicatieplanning

5 conclusies

1. Grasland met agrarisch natuurbeheer is gemiddeld 13% goedkoper dan agrarisch grasland. In 2020 tot en met 2024 kostte agrarisch grasland gemiddeld € 69.900 per hectare. Grasland met agrarisch natuurbeheer kostte gemiddeld € 60.600 per hectare.
2. Zwaardere vormen van agrarisch natuurbeheer zorgen voor een nog lagere prijs. Denk aan percelen met weidevogelbeheer of botanisch grasland. Deze kosten beide gemiddeld € 56.500 per hectare. Dat is bijna 20% minder dan agrarisch grasland.
3. De lagere prijs komt mogelijk doordat grasland met agrarisch natuurbeheer vaak op minder productieve grond ligt. Denk aan natte stukken of plekken die lastig te bereiken zijn. Ook verwachten kopers soms beperkingen in de toekomst. Ook dit kan zorgen voor een lagere prijs.
4. In Friesland, Zuid-Holland en Noord-Holland ligt de grootste oppervlakte grasland met agrarisch natuurbeheer. In deze provincies zijn duidelijke prijsverschillen te zien. In Noord-Holland is grasland met agrarisch natuurbeheer zelfs 19% goedkoper dan agrarisch grasland.
5. Grasland met agrarisch natuurbeheer wordt minder vaak verkocht. Van al het agrarisch grasland wordt jaarlijks 1,9% verhandeld. Bij grasland met agrarisch natuurbeheer is dat 1,0%, en bij natuurlijk grasland zelfs maar 0,4%. Dit heeft ook te maken met het natuurdoel: het doel dat we stellen voor de natuur in een bepaald gebied. Bijvoorbeeld welke soorten dieren of planten we in dat gebied willen behouden of terugbrengen. Hoe zwaarder het natuurdoel, hoe minder er wordt verhandeld.

Over dit onderzoek

Dit onderzoek is in samenwerking met Wageningen Social & Economic Research. Het hoort bij het Kwartaalbericht agrarische grondmarkt van het 2e kwartaal 2025. Wij versturen het kwartaalbericht ieder kwartaal per e-mail. 

Aanmelden kwartaalbericht per e-mail

Meer weten?

• Dit onderzoek hoort bij het Kwartaalbericht agrarische grondmarkt van het 2e kwartaal 2025.
• Hebt u vragen of opmerkingen? Neem dan contact op met onze expert landelijk gebied. Meer informatie en contactgegevens vindt u op de pagina expert landelijk gebied.
• Meer onderzoeken vindt u op de pagina Onderzoeken agrarisch vastgoed en grond.
• Onze kwartaalberichten vindt u op de pagina Kwartaalberichten agrarische grondmarkt. 
• Onze aankomende publicaties vindt u op de pagina Publicatieplanning.
   

Aantal nieuwe hypotheken stabiel na stijging

• In het 1e halfjaar van 2025 werden ruim 207.000 hypotheken afgesloten.
• Het aantal nieuwe hypotheken was daarmee ruim 22% hoger dan 1 jaar geleden. Maar het was bijna 2% lager dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Als je de afgelopen jaren vergelijkt, ligt het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het 2e halfjaar gemiddeld hoger dan in het 1e halfjaar.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal hypotheken
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Totale hypotheeksom voor over- en bijsluitingen steeg het hardst

• De totale hypotheeksom, alle hypotheekbedragen opgeteld, kwam uit op 78,5 miljard euro. Dat is ruim 32% hoger vergeleken met 1 jaar geleden. In vergelijking met het 2e halfjaar van 2024 was de hypotheeksom iets lager.
• De totale hypotheeksom voor over- en bijsluitingen steeg ten opzichte van het 1e halfjaar van 2024 met ruim 45% naar 8,9 miljard euro. De totale hypotheeksom voor woningaankopen steeg in die periode met ruim 30% naar 69,5 miljard euro. Ten opzichte van een half jaar eerder steeg de som van over- en bijsluitingen met ongeveer 5,5% en daalde de hypotheeksom voor woningaankopen met bijna 2%.
• Het aandeel van hypotheken voor woningaankopen was in het 1e halfjaar van 2025 met bijna 89% nog altijd groot. Op het hoogtepunt van het aantal oversluitingen door de lage hypotheekrente, in het 1e halfjaar van 2022, was het aandeel 65%.

Figuur 2: Ontwikkeling van de totale hypotheeksom
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Vooral meer over- en bijsluitingen

• In het 1e halfjaar van 2025 werden bijna 176.000 hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning. Dat is ruim 20% meer dan in het 1e halfjaar van 2024 en bijna 4% minder dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Het aantal over- en bijsluitingen steeg naar ongeveer 31.500. Dat is ruim 31% meer dan een jaar eerder en ruim 11% meer dan in het 2e halfjaar van 2024.
• Vergeleken met de afgelopen jaren lag het aantal over- en bijsluitingen nog altijd erg laag. Het gemiddelde aantal over- en bijsluitingen per halfjaar vanaf 2019 is ruim 52.000.

Figuur 3: Ontwikkeling van het aantal hypotheken voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Gemiddelde hypotheeksom steeg

• De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning steeg in het 1e halfjaar van 2025 naar € 491.000. Dat was ruim 9% hoger dan in het 1e halfjaar van 2024 en ruim 3% hoger dan in het 2e halfjaar van 2024. De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning bereikte daarmee het hoogste niveau sinds 2019.
• Voor over- en bijsluitingen was de gemiddelde hypotheeksom ongeveer € 283.500. Dat was bijna 11% hoger dan 1 jaar eerder en 5% lager dan in het 2e halfjaar van 2024.
• De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning hangt samen met de gemiddelde woningprijs. De hypotheeksom voor over- en bijsluitingen hangt vooral samen met de hypotheekrente en bouwkosten.

Figuur 4: Ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Gemiddelde meer geleend om woning te kopen

Loan-to-value is de geldlening als percentage van de koopsom.

• De gemiddelde loan-to-value (LTV) lag met 87,9% bijna gelijk aan de LTV in het 1e halfjaar van 2024. In het 2e halfjaar van 2024 was de LTV 87,0%.
• De stijging van de LTV in het 1e halfjaar van 2025 kwam vooral doordat investeerders steeds meer goedkope woningen verkochten. Kopers van dergelijke woningen, vaak starters, lenen gemiddeld meer ten opzichte van de koopsom.
• In het 2e halfjaar van 2022 bereikte de gemiddelde LTV het laagste niveau: 85,5%. Daarna nam deze weer voorzichtig toe. Eerst doordat doorstromers meer moesten lenen. Door de dalende woningprijzen in eind 2022 en begin 2023 hadden zij minder overwaarde om hun nieuwe woning te betalen. Vanaf 2023 steeg de LTV vooral doordat koopstarters en jongere kopers meer woningen kochten. Dit zijn groepen kopers die gemiddeld meer lenen om een woning te betalen. Dat werd versterkt door de geleidelijke afschaffing van de jubelton, waardoor ouders geen belastingvrije schenking voor het kopen van een huis meer konden doen.

Figuur 5: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Oudere kopers van dure woningen leenden het minst

• In het 1e halfjaar van 2025 was de gemiddelde LTV voor 55-plussers 66,6%. Oudere kopers hebben over het algemeen een veel lagere gemiddelde LTV dan jongere kopers. Zij profiteren vaker van een flinke overwaarde. Daarnaast gaan ze vaker kleiner en goedkoper wonen, waardoor ze relatief minder hoeven te lenen. De gemiddelde LTV van kopers tot 35 jaar was 90,9% en die van kopers tussen 35 en 55 jaar 86,5%.
• Binnen de groep 55-plussers bestaan duidelijke verschillen. Het opvallendst is dat kopers van duurdere woningen gemiddeld een veel lagere LTV hadden dan kopers van goedkope woningen.
• 55-plussers die een woning van minder dan € 300.000 kochten, hadden in het 1e halfjaar van 2025 een gemiddelde LTV van 81,6%. Kopers van een woning van € 500.000 of meer hadden een gemiddelde LTV van 59,7%.
• In totaal hebben kopers van goedkopere woningen ook een hogere LTV dan kopers van duurdere woningen. De verschillen zijn onder jongere kopers echter een stuk kleiner. Kopers tot 35 jaar van woningen tot € 300.000 hebben een gemiddelde LTV van 92,9%. Jonge kopers van woningen van € 500.000 of meer hebben een gemiddelde LTV van 87,7%.
• Het verschil in LTV tussen oudere en jongere kopers en tussen kopers van goedkope en dure woningen, is vanaf 2019 steeds groter geworden.

Figuur 6: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV naar leeftijdsklasse
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Begrippenlijst

• Loan-to-value (LTV): bij het vaststellen van de LTV gebruiken wij de koopsom als benadering van de marktwaarde. Dit komt doordat het Kadaster geen taxatiewaardes heeft. Geldverstrekkers gebruiken meestal de taxatiewaarde als benadering van de marktwaarde. Als verbouwingskosten worden meegefinancierd in de hypotheek, dan gaat de geldverstrekker uit van de taxatiewaarde na verbouwing. Die waarde ligt vaak hoger dan de koopsom. Dat verklaart het relatief grote aandeel hoge LTV's bij de aankoop van woningen met een energielabel F of G. Want daarbij is de kans groot dat er vaak een verbouwing of verduurzaming volgt op de aankoop.
• Hypotheeksom: met de hypotheeksom bedoelen we het ingeschreven hypotheekbedrag, het bedrag dat maximaal geleend mag worden binnen de hypotheek.
• Geldlening: met de geldlening bedoelen we het bedrag dat daadwerkelijk geleend wordt. Over de hele periode 2019-2025 is in ongeveer 38% van de gevallen waarvoor geldleninginformatie beschikbaar is de geldlening gelijk aan het ingeschreven bedrag. Recent ligt het aandeel rond de 25%.

Meer informatie

• Dit Kadaster Halfjaarbericht hypotheekmarkt is geschreven door Frank Harleman en Joost Zuidberg.
• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de hypotheekmarkt? Neem dan contact op met onze expert woningmarkt Matthieu Zuidema. Contactgegevens vindt u op de pagina Expert woningmarkt.
• Meer onderzoeken van het Kadaster over de hypotheekmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
• Wij publiceren ook ieder kwartaal de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen over de woningmarkt. Ga naar de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u overzicht van al onze producten die te maken hebben met gegevens over vastgoed? Ga dan naar de pagina Vastgoedinformatie.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoeddashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoeddashboard.

Het Kadaster op koers

Cora Smelik, lid van de raad van bestuur: “Heel fijn dat Jan, met zijn brede kennis en bestuurlijke ervaring, bereid is om tijdelijk de functie van voorzitter van de raad van bestuur te vervullen. Ik heb eerder met Jan samengewerkt. En heb er alle vertrouwen in dat wij samen de koers van het Kadaster het komende jaar voort kunnen zetten.” 
 

Vooral labelsprong bij appartementen en tussenwoningen

• Vooral appartementen en tussenwoningen kregen een beter energielabel. Deze zijn veelal in het bezit van woningcorporaties. 
• Vrijstaande woningen kregen het minst vaak een beter energielabel. Deze zijn vaak in bezit van particulieren.

Grote regionale verschillen bij eigen woningbezitters

• Flevoland heeft veel groene energielabels, dat zijn labels A en B. Dat komt doordat het een relatief jonge provincie is met veel nieuwbouw. 
• De gemeente Utrecht ligt met 45% ‘groene’ labels op het niveau van heel Nederland. Grote steden (Amsterdam, Rotterdam en Den Haag) blijven achter met ongeveer 1 op de 3 woningen met een energielabel A of B.
• In Noord-Nederland, Limburg en delen van de Achterhoek blijft het aandeel groene energielabels (labels A of B) fors achter. Hier is de energiearmoede het grootst volgens de Nederlandse Organisatie voor toegepast-natuurwetenschappelijk onderzoek (TNO).

 

Langzaamaan wordt de woningvoorraad groener. Voor eigen woningbezitters liggen er nog veel kansen.

Meer energielabel A dankzij nieuwbouwwoningen

Er zijn meer energielabels A in 2022 ten opzichte van 2018. Dat komt vooral door nieuwbouwwoningen. Voor bestaande woningen zijn maar beperkt stappen gezet. Bij 70% van de woningen bleef het energielabel gelijk. Dat betekent niet dat er niet verduurzaamd is. Het kan zijn dat nog niet een nieuw energielabel is aangevraagd en geregistreerd. 

Over het onderzoek

Het Kadaster onderzocht de labelsprongen van woningen tussen 2018 en 2022. Wij splitsten de resultaten uit naar woningtypen en typen eigenaren. Daardoor kregen we een beeld waar de meeste labelverbetering plaatsvond. In dit onderzoek onderzochten wij woningen die een geregistreerd energielabel hadden in 2018 en 2022. Daarnaast is er gekeken naar de stand van energielabels in 2022. 

Meer informatie

• Dit onderzoeksrapport is geschreven door: Martin Tillema, expert energietransitie bij het Kadaster. Wilt u meer weten? Neem dan contact op met onze expert energietransitie. Meer informatie en contactgegevens vindt u op de pagina expert energietransitie.
• Lees meer over de energietransitie op de pagina Energietransitie.
• Meer onderzoeken van het Kadaster over energietransitie vindt u op de pagina Onderzoeken.

5 momenten van verandering

Het onderzoek richt zich op de periode van 1895 tot nu. In deze periode waren er 5 momenten waarop grote veranderingen in de sturing van landinrichtingsprocessen plaatsvonden. 

1924

Ruilverkaveling begon als vrijwillig instrument om de agrarische structuur in een gebied te verbeteren. Met de komst van de 1e ruilverkavelingswet in 1924, verandert dat. Ruilverkaveling gebeurt vanaf dan nog steeds op initiatief van boeren. Maar als een besluit tot ruilverkaveling is genomen, moeten alle grondeigenaren meedoen. 

1947

Vanaf 1947 stuurt het Rijk actief aan op ruilverkaveling. Ruilverkaveling wordt een instrument om rijksbeleid uit te voeren: verhogen van de landbouwproductie en verbeteren van de leefomstandigheden op het platteland.

1975

In 1975 verbreedt het beleid zich. Ruilverkaveling heet vanaf nu landinrichting. Het wordt niet meer alleen voor agrarische structuurverbetering ingezet, maar ook voor natuurdoelen, recreatie en cultuurhistorie. 

1996

Vanaf 1996 verschuift de operationele inzet van het landinrichtingsinstrument van het Rijk naar de provincies. Het inzetten van het landinrichtingsinstrument is nu zaak van de provincies geworden. Dit zorgt ervoor dat grondeigenaren geen rol meer spelen bij het initiatief voor landinrichting. 

2011

Vanaf 2011 ligt het beleid voor het landelijk gebied bij de provincies. Daarmee zijn zij nu helemaal verantwoordelijk voor zowel het beleid als de uitvoering ervan in het landelijk gebied. Landinrichting blijft 1 van de inrichtingsinstrumenten die provincies kunnen inzetten. 

Meer informatie

• Lees het volledige onderzoeksrapport.
• Interesse of meer weten? Neem dan contact op met onze expert landelijk gebied. Meer informatie en contactgegevens vindt u op de pagina expert landelijk gebied.
• Meer onderzoeken van het Kadaster vindt u op de pagina Onderzoeken.

Tijdens crisis minder gekocht en verkocht

In de figuur is te zien dat particuliere investeerders tijdens de crisis (van 2009 tot 2014) minder woningen kochten en verkochten dan in de 5 jaren erna, toen de economie aantrok.

 

Kleine investeerders kopen meer

Kleine investeerders kopen de laatste 5 jaar meer dan dat ze verkopen. Zo kochten de investeerders met 2 tot en met 5 woningen 17.000 woningen meer dan dat ze verkochten.

Grotere particuliere investeerders verkopen meer

Grotere particuliere investeerders verkopen meer bestaande woningen dan dat ze aankopen. Ze bouwen namelijk zelf woningen die ze na een paar jaar verkopen. Een andere verklaring is dat ze eerder al woningen aankochten, die ze de laatste jaren verkopen.

Vooral onderling handelen

Particuliere investeerders handelen vooral onderling. Slechts 20% van al hun aankopen zijn woningen van ‘gewone verkopers’. Het zijn vooral de kleinere particuliere investeerders tot en met 5 woningen die koopwoningen opkopen.

Over het onderzoek

Dit onderzoek werd gedaan door Lianne Hans en Paul de Vries. Het artikel verscheen ook op de website van ESB, het vakblad voor economen.

Wilt u meer weten over de woningmarkt en prijsvorming?

Onze expert woningmarkt kan u meer vertellen. Meer informatie en contactgegevens op de pagina expert woningmarkt.

Stedelingen verhuizen al langer uit de grote stad

Al sinds 2015 zien we dat stedelingen vaker verhuizen naar een minder stedelijk gebied. 10 jaar geleden koos bijvoorbeeld 70% van de Amsterdamse verhuizers voor een koopwoning in de eigen stad. In 2020 nog maar 53%. Ook in Rotterdam en Utrecht blijft nog maar 53% na de verhuizing in de eigen stad. Inwoners uit Den Haag zijn hun stad het meest trouw, maar het aandeel interne kopers daalde ook hier van 79% in 2000 naar 64% in 2020. 

Wens wordt niet altijd werkelijkheid

Er was in 2020 nog geen versnelling te zien van aankopen van woningen buiten de grote steden. Wat het effect is van corona weten we pas halverwege 2021. Want, oriënteren leidt op de koopwoningmarkt pas later tot actie. Verhuizen kost tijd en geld en dus worden keuzes lang overwogen. Uit woonwensonderzoeken blijkt steeds dat het overgrote deel van de mensen met verhuisplannen niet binnen 2 jaar verhuist. En van degenen die zeggen de stad te willen verlaten, kiest meer dan de helft opnieuw voor de stad. Op de woningmarkt is er dus een groot verschil tussen wens en werkelijkheid.

Over het onderzoek

Dit onderzoek werd gedaan door Paul de Vries. Het artikel verscheen ook op de website van ESB, het vakblad voor economen.

Wilt u meer weten over de woningmarkt en prijsvorming?

Onze expert woningmarkt kan u meer vertellen. Meer informatie en contactgegevens op de pagina expert woningmarkt.

Nieuwe huurwoningen kleiner, vooral appartementen in grote steden

• Woningen in de huursector zijn sinds 2012 gemiddeld kleiner geworden. 
• Nieuwe eengezinswoningen en appartementen van woningcorporaties zijn buiten de steden gemiddeld groter geworden, maar hun nieuwe appartementen in de grote steden zijn gemiddeld kleiner. 
• Marktpartijen in de huursector bouwen kleinere eengezinswoningen en ook een stuk kleinere appartementen. Dat komt waarschijnlijk doordat kleine appartementen de hoogste huuropbrengsten per m2 opbrengen.  

Het groeiende verschil en de bouwopgave

Het kan zijn dat de groeiende verschillen tussen koop en huur door de marktwerking aansluiten bij de behoeften. Er komen bijvoorbeeld meer kleine huishoudens bij, die mogelijk vooral kleinere huurappartementen willen. De verschillen kunnen ook aanleiding zijn om bij de enorme bouwopgave van Nederland niet alleen te focussen op aantallen, maar ook op de groeiende ongelijkheid in woonoppervlakte.

 

Over het onderzoek

Dit onderzoek werd gedaan door Hans Wisman en Lars Brugman van het Kadaster. Het artikel verscheen ook op de website van ESB, het vakblad voor economen.

Wilt u meer weten over de woningmarkt en prijsvorming?

• Onze expert woningmarkt kan u meer vertellen. Meer informatie en contactgegevens op de pagina expert woningmarkt.
• Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoed Dashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoed Dashboard.
• Meer over de nieuwbouwmarkt vindt u op de pagina Nieuwbouwwoningen en in het onderzoek Van wie zijn de nieuwbouwwoningen.
• Bekijk ieder kwartaal de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt. Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.

De belangrijkste conclusies

1. Er zijn 8,1 miljoen woningen in Nederland. 5,5 miljoen daarvan zijn eengezinswoningen en appartementen op de begane grond.
2. 39.000 grondgebonden woningen hebben een grote kans van 1 keer in de 10 jaar op een overstroming.
3. Woningen met een grote kans op overstroming staan vooral rondom de grote rivieren.
4. De meeste woningen met een grote overstromingskans zijn van particulieren: 78%. Woningcorporaties bezitten 12%, bedrijfsmatige investeerders 3% en particuliere investeerders 3%.
5. Woningen met overstromingsrisico worden niet vaker of minder vaak gekocht dan woningen zonder risico.
6. De prijzen van verkochte woningen met een grote kans op overstroming zijn niet lager dan woningen zonder overstromingsrisico.

Over het onderzoek

• Dit rapport is geschreven door Lianne Hans, Marion Plegt, Joost Zuidberg, Paul de Vries en Frank Harleman, onderzoekers bij het Kadaster. 
• Voor dit onderzoek is data gebruikt van 2009 tot en met het 1e halfjaar van 2023.
• Het onderzoek is geschreven in het kader van het WaU-project Wonen onder NAP. Werk aan Uitvoering (WaU) is een overheidsbreed programma ter verbetering van de publieke dienstverlening. De resultaten van WaU-onderzoeken worden gepresenteerd op de website Zicht op Nederland (ZoN).
• Over het onderzoek is ook een artikel verschenen in de Real Estate Research Quarterly.

Meer informatie

Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze expert woningmarkt. Contactgegevens vindt u op de pagina expert woningmarkt.

Andere onderzoeken

Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

• De belangrijkste cijfers en ontwikkelingen staan ieder kwartaal op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.