Woningtekort: Hoe kom je van zorg tot een aanpak?

Om de discussie over de aanpak van het woningtekort te faciliteren, bracht het Kadaster partijen bij elkaar tijdens vier regiobijeenkomsten. Onderzoeksbureau ABF schetste de omvang van het tekort, Platform 31 de opgave voor de nieuwbouw. Het Kadaster toonde per regio de actuele nieuwbouwcijfers: woningtypes, prijzen, wie zijn de kopers en waar komen ze vandaan? En omdat in elke regio wat anders speelt, leverden per regio lokale partijen hun inbreng.

Streeftekort

“Woningtekort is het verschil tussen de gewenste en beschikbare woningvoorraad, uitgedrukt als een percentage van de totale woningvoorraad.” Aldus Berry Blijie, directeur van ABF Research. Zijn onderzoeksbureau stelt het woningtekort vast voor de overheid, zowel voor het ministerie als voor gemeenten. Sinds de jaren negentig geldt een streeftekort van 2%, dat volgens het ministerie van VROM verwees naar een relatief stabiele marktsituatie. Het werd gezien als een gezonde spanning: “Je zult met bouwen nooit de constante stroom van nieuwe huishoudens bijhouden. Als je mikt op 0%, dan heb je steeds veel leegstand in afwachting van die nieuwe huishoudens.”

Huidig tekort

De afgelopen jaren is een woningtekort van 2,5% ontstaan. Blijie: ”Door de crisis was er een gebrek aan marktvertrouwen. Daardoor nam nieuwbouw af, terwijl de vraag naar woningen toenam. Het aantal woningzoekende huishoudens steeg, onder meer met de komst van buitenlandse migranten: expats, studenten én vluchtelingen. Ook wordt de bevolking ouder en worden ouderen gestimuleerd langer thuis te wonen. De vraag overstijgt het aanbod.”

Prognoses

Op basis van de huidige inzichten blijft het tekort stijgen tot 2031. Het rekenmodel van ABF kijkt naar hoeveel nieuwbouw er is gepland en hoeveel huishoudens erbij komen. “Uit de bouwplannen van gemeenten en provincies leiden we af hoeveel woningen er in voorraad zijn en hoeveel je er bij kunt verwachten. Voor de bevolkingsontwikkeling sluiten we aan bij de nationale demografieprognose van het CBS.”

Hoge nood brengt grote openheid

Paul de Vries is woningmarktexpert van het Kadaster. Hij was blij verrast dat gemeenten, provincies, bouwbedrijven en makelaars zo open elkaars problemen en kansen uitwisselden: “De nood is hoog en je hebt elkaar nodig. Er is bovendien een grote behoefte aan houvast over actuele ontwikkelingen. Zeggen de cijfers inderdaad wat we vermoeden? Welk type woningen is er genoeg, welk type moet erbij?” Ook Inge Bakker, Programmamanager Leefbaarheid voor vijf gemeenten in Noord-Groningen, benadrukt het belang van samenwerken. “Er is een gebrek aan dynamiek op de woningmarkt in het Noorden”, zegt Bakker. “De vraag is hoe we vraag en aanbod op redelijk korte termijn wél bij elkaar kunnen brengen. Hierbij is het belangrijk dat partijen elkaar vinden. In je eentje kun je niets.”

Landelijke zorgen

Wat waren landelijk gezien de belangrijkste conclusies en zorgen?

  • Er is voldoende bouwgrond, maar die mag niet altijd gebruikt worden.Maar waar je mág wonen, is niet altijd waar je wílt wonen. Zo zetten Noord- en Zuid-Holland in op bouwen rondom stations. De vraag is of alle mensen daar naartoe willen.
  • De bouwsector kampt met een tekort aan personeel en te lange en lastige procedures.
  • De prijzen in stedelijke gebieden stijgen explosief, die in krimpgebieden blijven achter.
  • De nieuwe kabinetsambitie van gasloos wonen stelt nieuwe eisen aan nieuwbouw. Nieuwe technieken maken woningen flink duurder, terwijl ze mogelijk over vijf jaar weer achterhaald kunnen zijn.

Regionale verschillen

Regio West kent een grote krapte op de woningmarkt, aldus Ruben Heezen (Adviseur Markt & Overheid Bouwend Nederland). Heezen was voorafgaand aan de sessie met name benieuwd of een en ander cijfermatig te onderbouwen is en deed nieuwe inzichten op. “Het Kadaster kijkt terug, naar de ontwikkeling van afgelopen jaren. Dat woningprijzen bepaald worden door steden, is blijkbaar iets van de afgelopen jaren en speelde daarvoor niet.” Het tekort in de regio Amsterdam is in de ABF-cijfers landelijk de grootste uitschieter: 5,5%. Overschotten zijn er nauwelijks, behalve bijvoorbeeld in de regio’s Sittard (0,3%) en Middelburg (1,6%). “In Friesland is er een tekort aan appartementen en juist een overschot aan woningen met een tuintje”, vertelt Paul de Vries. “In het noorden wil 80% van de mensen een nieuwbouwwoning onder de 200.000 euro. Het huidige aanbod? 80% van de nieuwbouwwoningen zit er juist boven. Ook beïnvloeden de aardbevingen de Groningse woningprijsontwikkeling. In delen van het zuiden kampt men met krimp. Daar is in sommige gemeenten het beleid: voor elke nieuwbouwwoning moet je vier woningen slopen. Wie betaalt de sloop?”

Contact?

Wilt u weten hoe de gegevens en de kennis van het Kadaster u kunnen helpen bij de aanpak van woningtekort? Neem dan contact op met Paul de Vries, woningmarktexpert van het Kadaster.

Meer informatie over Paul de Vries

Terzake

Dit artikel verscheen in het Kadastermagazine Terzake van september 2018. U vindt deze Terzake op de pagina brochures en publicaties.