“Geen hard bewijs voor prijsstijging door woningkoop voor verhuur”

15 November 2018

Het afgelopen jaar hebben steeds meer beleggers woningen gekocht om te verhuren. Het beeld is ontstaan dat hoe meer beleggers woningen kopen, hoe harder de woningprijzen stijgen. Volgens onderzoekster Janneke Michielsen is dat niet zomaar aan te tonen.

Kopen-om-te-verhuren

“Er was nog geen onderzoek gedaan naar het verband tussen de toename van beleggers en de stijging van woningprijzen. Het Kadaster heeft de database gemaakt om dat wél te kunnen doen, voor alle gemeenten”, aldus Janneke Michielsen. De onderzoekster van TU Delft studeerde cum laude af bij het Kadaster op het thema ‘Buy-to-let’ (‘kopen-om-te-verhuren’). 

Michielsen onderzocht de prijsontwikkeling van woningen in verschillende Nederlandse gemeenten tussen 2006 en 2017. Ze keek daarbij vooral naar appartementen, omdat dit typische starterswoningen zijn.

Verschil in gemeenten

“De prijzen in gemeenten met een relatief hoog aandeel woningkoop-voor-verhuur bleken sinds de crisis harder te zijn gestegen dan gemiddeld in gemeenten”, legt Michielsen uit. Maar worden die prijzen ook daadwerkelijk omhoog gedreven door woningkoop-voor-verhuur?

Methode

Om vast te stellen  of de prijzen omhoog gaan door woningkoop-voor-verhuur maakte Michielsen woningprijsmodellen voor drie typen gemeenten: met een hoog aandeel buy-to-let-woningen (Groningen), met een gemiddeld aandeel (Breda) en met een laag aandeel (Zoetermeer). “Op basis van deze modellen was niet aan te tonen dat er een prijsopdrijvend effect is. Om dit echt te kunnen vaststellen, moeten er meer modellen gemaakt worden voor andere gemeenten.”

Vervolgonderzoek naar prijsstijgingen

Conclusies vertalen naar de Nederlandse woningmarkt blijft volgens Michielsen lastig: “Elke gemeente is anders, er is geen Nederlandse woningmarkt. Zo bleek uit het onderzoek dat in Groningen het aandeel buy-to-let-transacties juist afnam, terwijl de prijzen stegen.” In algemene zin zijn de recente prijsstijgingen deels te verklaren door bijvoorbeeld de lage hypotheekrente en de stijging van inkomens.

Waarom de prijzen in bepaalde steden harder zijn gestegen, is lastiger te verklaren. Wellicht hebben de trek naar de stad en het woningtekort hiermee te maken. Doordat vooral in steden de vraag groter is dan het aanbod, is het aantrekkelijk voor beleggers om daar woningen te kopen voor verhuur.”

Genomineerd voor prijs

De scriptie van Michielsen is genomineerd voor de woningmarktscriptieprijs van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).

Lees de gehele scriptie via de website van de TU Delft.