Toelichting op de cijfers in het Vastgoed Dashboard

Verschil met vastgoedcijfers van andere organisaties

Het Kadaster is niet de enige organisatie die vastgoedcijfers publiceert. De uitgangspunten die wij hanteren zijn: 

  • Het Kadaster is een onafhankelijke organisatie en heeft geen belang.
  • Wij baseren onze cijfers op alle verkopen in heel Nederland.
  • Wij registreren het moment dat de notaris de akte in onze openbare registers inschrijft. Niet de datum waarop de kopers de koopakte ondertekenen.
  • Het Kadaster publiceert maandelijks de vastgoedcijfers en de PBK. De uitsplitsing op detailniveau van de PBK en de gemiddelde koopsom publiceren we per kwartaal en per jaar.
  • Kadastercijfers zijn bij publicatie altijd definitief.

Wij registreren een ander moment van het verkoopproces dan bijvoorbeeld de NVM. Het Kadaster registreert het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers. De gegevens die wij publiceren zijn hierop gebaseerd. Gemiddeld ligt het moment van inschrijving 2 à 3 maanden na het moment van ondertekening van de koopakte. Zie ook het volgende schema: 

Proces van koop tot inschrijving akte

Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom

Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald.

De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel 'Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?' leggen we dit in meer detail uit.

Voorbeeld van het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom

Stel, in februari van een jaar registreerde het Kadaster voornamelijk de verkoop van grote grachtenpanden met tuin, terwijl in maart veel kleine tussenwoningen van eigenaar wisselden. Hierdoor zal de gemiddelde koopsom in februari hoger liggen dan in maart.

  februari maart maart t.o.v. februari
Gemiddelde koopsom € 260.000 € 230.000 -11,5%
Gemiddelde WOZ-waarde (laatste peildatum) € 250.000 € 215.000 -14,0%
Gemiddelde koopsom / gemiddelde WOZ-waarde (PBK) 1,040 1,070 +2,9%

In het voorbeeld is de gemiddelde koopsom in maart met 11,5 procent gedaald ten opzichte van februari. Dit betekent niet dat de waarde van woningen met 11,5% daalde. De verkochte woningen in maart zijn namelijk van mindere kwaliteit (tussenwoningen tegenover grachtenpanden). De prijsindex steeg zelfs met 2,9% in dit voorbeeld.

De WOZ-waarde daalde met 14,0%. De WOZ-waarde is de waarde die een woning heeft als u deze op de waardepeildatum (1 januari van het betreffende jaar) zou verkopen. Door verkoopprijzen van de in maart verkochte woningen (tussenwoningen) te vergelijken met de in februari verkochte woningen (grachtenpanden), vergelijkt u appels met peren.